《VO導讀》：20歲的你在做什麼？為選填志願苦惱？還是與朋友瘋狂玩樂？20歲的羅右宸運用股東概念集資，從兩手空空到募集200萬購入學校元智大學附近的中古屋，3年內更快速滾出30間房收租。他不是「靠爸族」，也沒有有錢乾爹，而是找人「募資」，一個成功的募資計劃就該這麼準備！
通常，一間房子的頭期款是總價的二到三成，至於借錢的對象，一開始可先與身邊的親朋好友調度，成功率比較高。我決定買房時，也是先向我媽開口，但她一聽到我要借錢買房，就毫不猶豫地拒絕，一毛也不給。
提到借錢，大家第一個想到的一定是銀行。的確，銀行是一個很好的平台，有句話說：「銀行就是窮人存錢給富人借錢，讓富人操作槓桿，用錢滾錢致富的地方。」我很認同這句話。
決定買房前，我很清楚只要做好風險評估，並了解自己可承受的風險範圍，就有機會獲得豐厚的報酬。反之，如果不敢冒 險，就只能得到平穩的獲利。實際上，與其他衍生性商品相比，投資房地產的風險已經相對較小，再加上現在的房貸利率相對較低，只要把房地產借來的錢，投資在比銀行定存 2% 的利息高，但風險低的工具上，都能獲得不錯的利潤。
很多有錢人就是運用這種方式賺利差，即拿原本淨資產(完 全沒有貸款)的房子去貸款，投資在報酬率超過房貸利率的工具上。例如：銀行估市值 500 萬元的房子，完全沒有任何貸款，保守能貸房價的六成出來，也就是 300 萬元，貸款的利息是 2%，若拿去投資人民幣定存，利息是 4%，就能賺到 2% 的利差。
至於一開始就得準備好的頭期款，以及裝潢工程費用等支出，我則是透過「募資」的方式籌錢。也就是說，我用經營公司的概念，把願意拿錢出來投資的夥伴當成我的股東，之後再跟股東談條件分配利潤，這樣就可以解決我資金不足的問題。
▲圖說：我的募資概念圖
第一次募資，就成功找到 200 萬
有一句話這樣說：「運氣就是當機會來臨時，你已經準備好 了。」也就是說，唯有在機會來臨前，基本動作扎實且完善，這樣幸運之神來臨時，才能好好把握住機會。
我自己的經驗也是這樣，在還沒找到低於市價的房子前，我 就習慣與身邊的人分享自己的投資計畫，所以，等仲介告訴我有便宜的案子時，口袋裡已經有好幾個可以募資的人選了。
當發現還不錯的案子時，我會把該物件相關的資料整理好，接著逐一打電話，約有興趣一起投資的夥伴看屋，讓他們了解屋 況、格局、環境、附近的生活機能等⋯⋯。對方在看房的同時，我也會同步解說賣出後的年化報酬率、中間會遇到的折舊花費、 稅費等相關費用。
像我決定買「元智一號」，並付斡旋金的那天下午，也是立刻約我的金主黃大哥來看這個物件，並向他解釋我的計畫。
「黃大哥你好，上次跟你提過一個投資物件的評估企畫，這間房子是在興仁路二段 32 坪五樓的六間套房，走路到學校只要 5 分鐘，離內壢火車站車程也在 5 分鐘以內，生活機能非 常棒，樓下就有清玉飲料店、7-11、全家便利商店、一些小吃店等⋯⋯，附近還有家樂福，近內壢工業區，不僅可租學生，也可租給工業區的上班族。原本每間的租金是 4,000 元，我粗估投資裝潢費約需要 70 萬元，再把每間的租金拉到 5,000 元，之後把這個物件以 8% 的投資報酬率賣出，預計能獲利 100 萬 元⋯⋯。」
我整整花了三小時解說，沒想到黃大哥最後竟然回我:「我覺得這間的風險太高了，還是等下次再說。」被拒絕的當下我好氣餒，一直思考，自己還有哪裡說得不夠詳細？不能讓人安心地把錢交給我。
其實，當時的我完全沒有投資經驗，再加上年輕，語氣可能也不夠專業，對方會拒絕是很正常的。於是，為了取得投資者的信任，我把口氣練得更專業，並在對談中，盡可能加入房地產專有名詞，花更多時間了解這個物件周邊同質產品的行情，讓自己 更有條件說服金主，相信我的專業眼光。
以這個案子為例，雖然是公寓五樓的物件，我連附近的一到 四層樓行情、以及華廈、新成屋、預售屋等的售價，都深入調查。還把未來周邊即將興建的重大交通建設、都市規畫等，列入 計畫書中。此外，我特別加上附近的租金行情，並預先評估假設這房子賣不掉，如何透過收租還銀行貸款，讓金主不至於賠錢，專業程度幾乎可以媲美代銷公司。
▲圖說：我的募資企劃書（範例）
▲圖說：我的募資企劃書：內部改裝工程示意圖
最後在我的堅持和努力下，終於得到好消息。我聯絡的第三個投資人陳先生，願意一人出 200 萬元投資這個案子，這是我成功募得的第一筆資金，也順利完成交易。兩年後，這個案子順利賣掉獲利。而且，有了這次成功經驗，之後要說服別人投資我，已經不像第一次那麼困難了。直到現在，我還是很感謝陳先生當時的信任，願意給我機會。
募資的第一步─ 把想法告訴身邊所有人
在這一段尋找資金的過程中，我養成一個習慣，會把想買房子的想法，分享給我接觸過的每個人，讓大家對我留下印象。如果這個人不想參與，我就去問下一個，反正，總會遇到能認同我 又願意出錢的人。我常在定期聚會時，分享募資買房的構想，也 會與同事或朋友，聊一聊我對房地產的看法。在我還沒正式購屋 前，就已經與超過 100 個人分享。除了口頭說明外，我還會把我 的想法製作成企畫書，向有興趣的人解說。
當然，募資並沒有想像中容易，畢竟要把這麼大一筆金額，交給素昧平生的人，誰都會猶豫。現在仔細思考，當初能成功募到錢，正是因為我認真鑽研相關知識，讓其他人看見自己的熱情與堅持，才能給人深刻印象，並願意信任我。
他們聽我說得多了，會漸漸對我的提案產生興趣，如果手邊剛好有可挪用的資金，就會開始詢問我相關的投資計畫及細節，這正是我手中沒有錢、卻能買房置產的決勝關鍵。
想增加說服力?讓專業證照為你加分
在大三升大四的暑假，看著同學都埋頭準備研究所考試，或 準備面試推甄，班上瀰漫著一股讀書風氣。反觀自己卻一頭熱地在工作賺錢，讓我也開始思考，是否該利用大學最後這段時間，為未來做準備。 後來，受到同學的影響，我報考不動產經紀人考試，希望透過這張證照，給人更專業的印象，對我的募資買房計畫也會更加順利。
為了這人生中的第一次國家考試，我特別報名補習班函授的專業課程，當時的我是三頭忙，一邊工作一邊兼顧學校課業，還要抽時間補習，幸好可以自己選上課時間，才得以兼顧。回想當年準備經紀人考試時，每天都要背一堆條文法令，但令人驚訝的 是，從小不喜歡讀書的我，竟然沒有感到一絲無聊，反而覺得每天都過得很充實。
放榜時，我如願考取不動產經紀人證照。後來，每當與大家分享對房市看法時，明顯感覺到金主對我的信任感提升了，對我提出來的觀點更感興趣，甚至進一步提出問題與我討論，讓我的自信大增。
我用經營公司的概念，把願意拿錢出來投資的夥伴當股東，之後與他們談條件並分享利潤，就能解決資金不足的問題。
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