前一陣子，阿里巴巴創辦人馬雲來台與青年學子對談。他鼓勵年輕人勇敢踏出舒適圈，並接受挫折，帶入一股創業旋風。實際上，阿里巴巴集團建立之初，也是透過創投募集大量資金踏出第一步，經過數年後發展成為全球電子商務集團。
現在台灣也有許多新興的群眾募資網路平台，讓年輕人能透過群眾的力量圓夢。然而，募集資金其實有很多種方式，像是企業發行股票讓投資人定期獲利、領股息，或以專門類型的個案做個別募資等，都是募資的途徑。每種方法都適合不同的商業模式，而我操作房地產，就是用專門類型的個案，做個別募資。
因為每個案子的產品總價都不同，操作的資金也有大有小。 例如，投資公寓、華廈的資金(以中壢區來說，大概需要 200 萬 元)，就會比投資透天、店面的資金(中壢區約需要 500 萬) 少，需要整修裝潢的費用，也會因物件本身的條件而定。
因此，我會先估算出一個案子大概需要注入多少錢，再召集金主出資，自己則擔任專業經理人的角色管理物件、確保獲利。 這有點像是操作股票、債券的基金經理人，只是把投資標的換成房地產。
五個核心要素，決定成功機率
很多人很好奇，為什麼我才二十幾歲，可以做到這麼大筆資金的運作？其實我最近才剛成功向一位金主募資，而且只花了 20 分鐘。
那天，我在學校的咖啡廳內，看到一位之前認識的學長，他本身從事創投，於是我主動向他打招呼。學長問我：「最近在忙些什麼呢？」我告訴他目前以募資形式，做房地產投資。學長本身對投資理財很有興趣，所以他很專注地聽我分享最近買到的物件，及看了哪些房子，我們也聊了近期大環境對不動產的影響，還有對未來房市的看法。結果，學長當場把電話留給我，約好下次碰面要更深入談如何合作。
在募資過程中，我歸納出五個核心要點，只要你能抓到這幾個重點，就能降低入門的障礙，成功籌到第一筆資金。
一、了解募資對象對財務知識的敏感度：
什麼是財務知識？就是擁有相當的投資風險概念、財務槓桿、對房地產有一點基本認識，這部分可以從彼此對談中窺知 一二。例如，可以向對方提出房價下跌時的管理方式，看看他的反應是焦慮，還是能提出解決的辦法。或是詢問對方過去的投資經驗，從他的處理方式，多少能了解對方對財務知識的敏銳度。
其實對我來說，讓別人入股投資，我們必須承擔的風險比入資者還要高，因為我的團隊投入大量的時間和專業，尋找值得投資的物件，並且負責規畫整個物件的投資計畫、管理方式，若遇到金主臨時把資金撤回，我就得負責善後，常常因此搞得人仰馬翻。
我就曾經讓一位對投資理財有高度興趣、但財務知識幾乎是零的人入資。結果，在合約期間，他對任何狀況都非常焦慮，若進度稍有延遲或與企畫書上寫的不一致，他就會非常擔心，並緊張的問我問題。我必須花很多時間向他解釋，即使當下安撫了對方的情緒，但過沒多久，他又會開始擔心。我才了解對於沒有基礎財務知識的人，幾乎無法正確判斷投資狀況，即使跟他解釋得再清楚，無法讓對方放心。有了這次經驗後，我很注重入資者 的財務敏感度，避免雙方浪費時間。
二、你的專業程度：
在幾次成功的案例中，我發現當自己能回答對方越多問題，就越能快速說服投資者出資，當然，這方面需要具備專業的房地產知識，還要看你功課做得夠不夠深。
例如，投資人最常問的是：這物件的特色是什麼、投資報酬率多少、房價下跌時怎麼控制風險等，當然最好以類似的產品做比較，或是舉幾個過去成功的案例解釋，會讓對方更能信任你的專業。
三、表達能力：
在溝通過程中，表達能力也很重要，若只是針對手上的企畫書講解，合夥人通常都興趣缺缺，因此，我會善用過去的經驗，加上肯定的口吻，讓對方放心把錢交給我。
四、投資報酬率清楚明確：
每次向投資人解釋案件時，我一定會先把目標說清楚：「我預計以 200 萬元進這個物件，加上裝潢及其他雜支，成本約 330 萬元，大概三年後以 8% 的投資報酬率賣出，估計能獲利 100 萬 元。」此外，我會以時間軸的方式，拆解自己會如何達成階段性目標，比方說告訴金主：「我預計民國 103 年 3 月買進物件，4 月完成裝潢開始招租。」通常這樣說，對方都能很快理解。
五、信任感：
管理學專家曾仕強教授曾說：「一個人最值錢之處，就是他是否值得信任。」在募資過程中，我覺得能否讓金主相信我，占了50% 的成功關鍵。而信任感的來源，就看你是否能做到上述幾個核心要點。對我而言，預防合夥人臨時撤資是必須控管的風險，而這種風險往往與信任感成正向關係，所以我非常注重每個承諾，畢竟遵守承諾的人，才能取得他人的信任。
除了以上五點之外，多參加各種分享會、投資講座，也是開發人脈、募集合夥人不可或缺的動作，畢竟，人脈就是資金來源，但若找不到人，即使有再強的專業及好物件，少了錢還是萬萬不能。
遇到股東臨時抽資怎麼辦?
找資金時，除了需要一份好的企畫書外，我認為篩選募資對象，也是非常重要的一環。我通常會以三個要素，檢視對方是否適合成為合夥人：
從過去的經驗中發現，一個案子是否能獲利，合夥人的心理素質往往是關鍵，如果對方今天拿出來的是生活費，他會很著急地想要獲利，一聽到目前賠錢，通常會很焦慮，或是很快就決定撤資，這都會增加我的風險，並影響其他合夥人的獲利。
因此，我在找尋募資對象時，通常都會找有閒錢的個人投資者，且募資的方向也盡量以金額大、股數少為主，例如，一個案子我會盡可能控制在三個出資人以內，並且會在合約上列出，若要中途抽資，只歸還本金，還要給予一定的期限，讓我們有時間能找到填補的資金。
讓金主離不開你的讓利學
通常，一個案子中的合作對象又可以分成兩種人：
簡單來說，專業合夥人負責管理所有與物件相關的事，比如說：發掘物件、監管裝潢進度、募集資金等，只要能達到企畫書上預期的報酬標準，就能抽取全部利潤的部分比例作為獎勵，像我就是屬於專業合夥人。
相對之下，資金合夥人就是只出資，不參與任何管理工作，等物件賣出獲利後，可按投資比例分得獲利。
聽到用募資方式買房地產時，一般人第一個想到的問題幾乎都是：「房子該登記在誰的名下？」我的操作模式，會把房子登記在資金合夥人名下，若資金合夥人有許多個，只要經過各方同意後，登記在其中一人的名下，再用預告登記或設定抵押權，確保其他合夥人的權益。
至於稅金的部分，因為算在即有購屋成本中，等於由所有參與的股東平均分擔，因此也比一個人投資房地產付出的成本低。
至於大家最好奇的如何分配利益，我的做法也很簡單。一開始我會先把預期獲利寫在企畫書上，只要達到獲利目標，將物件賣出後，就會結算所有利潤(含租金在內，扣除買物、裝修及持有成本的淨利)分配給各個股東。
比例上來說，若專業合夥人兼資金合夥人(出錢又出力)，能得到的利潤就會比較多，只有出錢的資金合夥人，就按出資比例拿回本金與獲利。
延伸閱讀：
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（全文由大是出版《我25歲，有30間房收租》授權刊載；首圖來源：Juanedc，CC Licensed；禁止轉載。）
