《VO導讀》：銀行廣告時，常聽到一句：投資一定有風險，基金理財有賺有賠。人生何止基金有賺有賠，結婚是、買房更是。許多人認為買房置產是最快速、也最方便的高報酬方法，但箇中的眉角也是讓外行人吃虧的絆腳石，所有投資行業都一樣，法律其實是最重要的一環。如果你也幻想過這件事，那麼他的故事也許能讓你更小心！
他看起來很精明，這是他給我的第一印象。因為坐下來以後，他沒把契約給我看，而是先要我聽他的故事。
「我在幾年前存了一筆錢，然後就把工作辭掉，決定要投資在房地產事業。」他說。
「房地產？你靠買賣房子賺錢？」我問。
「不是，我把房子租下來以後，然後大幅翻新與裝潢，接著高價出租，賺取差價。」他說。
我皺起了眉頭，因為不是很喜歡這樣的工作，但我還是示意他繼續說。
「想不到，我第一次投資，就發生這樣的問題。我在三年前租下了一間天母公寓，房東同意我先翻修，然後再跟我簽契約。」他說，「於是我把大部分的資金都投入這間房子的裝修，對外招攬承租戶。一個月後，我才跟房東簽約，問題也就是在這裡。」
「我不鼓勵你這麼做，因為二房東不能把租賃物全部轉租，只能部分轉租，除非經過房東同意，你的風險其實很高。」我說。
「這一點我倒是沒注意到。」他說，「律師我覺得你很專業，會替我想到這件事。」
我聳聳肩，因為這是非常基本的問題，然而我的心中也泛起了一陣隱憂。
「我的問題不在這裡，而是在於裝潢好以後，房東跟我說，只能跟我簽三年的約。」他無奈的說，「基本上這樣的裝潢，大概需要五年以上才能回本，所以我當時很不想接受，但是他說，以後肯定會讓我續租，所以我就接受了。」
我微笑，「這是沒有用的，租約到了，你就是要搬家。就算是契約寫上，你有優先承租權，房東到時候只要主張房租大調漲，而你不願意接受，優先承租權就沒用。」
「原來還有這種方式！」他大叫，「難怪我被坑了。」
「你沒有被坑。」我說，本來還想進一步說點什麼，不過我忍住了。
「好的，總之我簽約以後，三年過了，現在房東竟然不租我，還把我門口的鎖換成新的，然後告訴房客，可以直接跟他簽約，這簡直就是太過分了。」他非常憤怒。
「這很正常。」我淡定的說，「契約只有三年，三年一到，他沒有義務要繼續租給你，依法你本來就應該搬家。總之對你而言，這就是個失敗的投資。」
「我第一次投資就這樣？這也太誇張。」他說，「律師，請你告訴我，我應該怎麼辦才好？」
「沒怎麼辦啊！你就認賠殺出，回去好好工作。」我說，「房地投資有賺有賠，投資時一定要詳閱自己的投資失利容忍書。」
他總算把租賃契約交給我，「律師，這部分可能真的要請你幫忙，看能怎麼辦？」
「好吧！」我隨手翻了一下這本契約，「你知道嗎？這份契約拯救了你。因為這本契約是在書店買的，條款一點也不適合你。說句實在話，我很少看到投資某項工作，卻對它沒有任何的風險認識或法律評估。你怎麼會用一本萬用書店契約，來做為風險管控的工具？不過，這份契約救了你的原因，卻剛好也是因為萬用契約，這裡並沒有規範房客如果到期不返還房屋，必須繳交違約金。」
「那又怎樣？」他問。
「意思是說，租約到期以後，你還是可以繼續住。如果他收你租金，你可以主張不定期租賃。如果他沒收或是拒收，你就等他來告你，因為房東只能以返還所有物的方式，要求房客把房子交回去。但是，訴訟曠日廢時，以你的狀況來說，只要認真打訴訟，拖住房東二年，大概還有機會，你這樣不就是回本了？至於這當中產生的租金，你還是照給，因為沒有違約金，即使敗訴，必須負擔訴訟費用，一來一回間，你還是可以保有居住的權利，更可以繼續把房子分租出去。」我非常詳細的重新解說一遍，即使我不贊同他的想法，
「太好了，果然請教律師是對的。」他說，「你真的很懂人性。」
我搖搖頭，「我只是告訴你過去的經驗而已，沒什麼了不起，不用這樣誇我。」
他站起身來要走，但突然似乎是想到了什麼問題，「律師，所以他把鎖換掉，我不能主張什麼嗎？」
我臉色突然大變，「所以你已經沒住在那裡？」
「對啊！律師，這個房東真的很卑鄙，他趁我不在的時候…」
「停！」我希望他先暫停，「你不可以再說房東卑鄙，你們不過就是在鬥法，鬥法豈有誰卑鄙誰高尚？在法官的眼裡，說不定你租約到期還不搬走，才是真正的卑鄙。」
「我是有原因的，因為當時他答應要跟我續租…」他繼續說。
「停！」我又阻止了他一次，「你沒有證據，而且我說過了，就算同意續租，你也得重新跟人家談租金，不可以這樣批評人家。」
「好的。」看來他比較沒有意見了。
「所以你現在並不住在那裡？」我小心翼翼的問。
「對！他既然把鎖換掉，有天我就請另一個室友開門，然後把我所有的東西搬出去。」他繼續說。
「那麼不行了，你已經沒有事實上居住在這間房子，所以你再闖入，可能會犯刑法上的侵入住宅罪。」我說，「因為如果你是因為有租約，而繼續住在原住處，即便不搬，在法院判決確定之前，不會有竊佔罪的疑慮。然而，如果你已經搬走，租約又到期，這時候你恐怕沒辦法主張繼續性佔有，而住在房屋裡面。」還好這時候還沒去叫鎖匠。
「律師，你幫忙想一下這個案件好嗎？」他說，看來情緒似乎又跌入谷底。「律師不能幫我嗎？」
「所有的投資行業都一樣，法律是重要的一環。九局下半二人出局二好三壞的時候，才叫律師出來當救援投手，我又不是秋維拉。」我無奈的說，「還有，這門生意真的很難做，而且人心複雜，當二房東一點也不簡單。」
律師不是不能幫你，而是因為法律有極限，但人性沒有。
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