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《VO》導讀:

金融業者不能說的理財詭計》兩位作者坂下仁和宮大元,原本是日本三大銀行的銀行家及保險公司高層,工作過程中他們發現,「房貸」其實是銀行壓榨年輕人的理財詭計。

(責任編輯:戴相文)

如此貪婪的銀行,過去其實是有良心的。它們曾以「為客戶保管金錢,再將錢借給需要資金的公司」為本業。借了錢的公司便購買原料、備齊新機械,最終輾轉豐富了我們的生活;銀行將設備投資、人才投資所需的資金借貸給企業,對社會有所貢獻,是如此經營穩固而健全的事業。

但如今奉行「擔保主義」的銀行,並沒有媲美當年的審查能力。因此,就如同日本的情況,適合企業的融資,就只偏向針對大企業的安全借貸,也總是只對有日本信用保證協會(編按:依據《信用保證協會法》設立的法人,目的為當中小企業接受金融機構融資時保證其債務,以讓中小企業更方便操作資金)提出保證的單位進行融資;抑或是僅僅根據大數據分析的機率,選擇被判斷為能進行融資的消費者放貸。過去放高利貸的人做的事,如今成了銀行的本業。住宅貸款是把用於「名為住宅的消費」的錢借給客戶,因此也屬於消費者貸款。

有孩子的年輕夫婦,由於錢賺得少、生活型態不穩定,因此租屋居住較為穩當。若是在過去不動產價格持續上升的時代,毅然決然的買下房子固然好;但如果像日本那樣房價持續下滑,即使買了房子,資產價值也將會不斷減少。就算利率低廉,假使一旦背上高額的房貸,就必須繳付龐大的借款利息給銀行,結果幾乎確定成為人生失敗組。

榨取你的荷包

「究竟是購屋好,還是租房划算?」人們總是圍繞著這個話題議論紛紛,但筆者坂下總是對此感到不可思議。

當然,有人會說:「就算付了房租,房子也不是自己的,而且得一直負擔這筆錢讓房東賺,所以買房絕對比較划算!」筆者可以理解這種心情。的確,或許在沒有租屋管理經驗、或是不清楚會計和稅務的人眼中,看見的情況就是這樣。

只是,在人口持續減少的狀況下,即使30年後付清房貸、能夠名正言順擁有了自己的家,屆時住宅地的價格也很難變得比現在更高。

況且,在歐美國家所買賣的住宅中,有9成左右都是中古屋,日本則有8成以上都是新建住宅。這是因為住宅一旦老朽就沒有價值,而會拆掉建新屋,所以就算購買新建住宅,30年後便只會剩下貶值後的土地價值。

此外,經營租屋事業的房東,之所以手頭能留住錢,是因為他們利用「減價償卻費」而大幅節稅。所謂減價償卻費(註:亦即折舊費),是指房屋價值每年都會下滑,於是便將房租等收益當作沒發生(用抵稅項目抵消),以藉此讓稅金變低的一種機制。由於錢未必會從口袋中溜走,所以現金都會留在手頭上。

即使是自購住宅,或許也能同樣將減價償卻費、修繕費等納入必要經費,只要能拿到退稅,買房就會比租房更好。但遺憾的是,自購住宅時,這類費用都不會被認為是必要經費(註:在日本投資置產所得的租金收入,依日本稅法規定須於每年報稅期間提交「確定申告」,相當於臺灣的所得稅申報。「必要經費」便是指出租不動產時的必要支出,包含房屋折舊費、大樓建物管理費、公設水電費、修繕費等,均可作為抵繳稅金的費用;而貸款中的本金返還、自家支出、住民稅〔地方稅〕及所得稅等,則不得列入抵稅的必要支出經費中)。

就這樣,銀行花了數十年,將年輕族群手中僅有的一丁點「勞務所得」,當作名為利息的「非勞務所得」來搜刮。縱使你耗費了數十年,認為總算繳清貸款、也能拿到退休金,但銀行仍舊持續剝削你,至死方休。如今他們還勸說你用退休金,來購買投資信託或基金包管商品,繼續榨取你的荷包。

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(本文書摘內容出自《金融業者不能說的理財詭計:高層自白 如果這些投資商品能賺,銀行、券商自己早就買光了。理財、保險、年金,他們悄悄這麼做》,由大是文化出版授權轉載,並同意 VidaOrange 編寫導讀與修訂標題。)

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