該「租房」還是該「買房」?理財規劃師:看一遍「3 大問題」,判斷你是否負擔得起

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《VO》導讀:

該繼續「租房」還是下定決心「買房」?該如何判斷自己是否負擔得起?美國哥倫比亞廣播公司新聞網商業分析師、同時也是理財規劃師的吉兒.施萊辛格建議你檢視一次「三大問題」,不要讓自己暴露在無謂的風險下。

(責任編輯:戴相文)

文/ 美國哥倫比亞廣播公司新聞網(CBS News)商業分析師 吉兒.施萊辛格

一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢,輕而易舉」,也會導致聰明人陷入困境。雪莉(Shelley)和男友克勞德(Claude)因網際網路熱潮而有穩定工作,兩人收入大約 15 萬美元。他們想搬出位於丹佛(Denver)的租屋處,轉而買房; 自備款是房價的 20%,到了 2005 年,他們只存了一半金額。但他們坐立不安,一直想買。當時三十年固定利率還款期的房貸利率已從 8%降至 6%以下,而房價開始高漲。他們擔心,如果現在沒買,即會「錯失」低利率。再者,價格一再升高,他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。我努力要他們冷靜,建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠 20%自備款,月付金可以較少,每月存下更多錢,給自己更多安全感。他們卻不聽,跟我說:「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝,一定要好好把握。」

2005 年中,他們看上一間價值 35 萬美元的房子,立即支付房價的 10%當自備款,申請為期三十年的房貸,利率是 5.875%。到了 2007 年,房價漲到 40 萬美元,他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌,房子貶值到僅剩 30 萬美元以下。同時,利率亦驟跌至 5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明,趁市場熱潮買下房子,但其實最好應該再觀望幾年。2012 年,克勞德失去工作,由於這對夫妻缺錢救急,只好被迫賣房脫困,賠掉自備款停損。

企圖看準金融市場時機,其實很蠢,我會在好運道第十三章談及這些事。有人企圖看準房市時機,卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到,但決定買房之時,請務必認清市場條件,斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子,然後再著手買房。

記住「三大問題」

但究竟該如何判斷你是否負擔得起?你可能聽過,房屋總開銷應占收入的 30%,差不多是這樣。 對某些人而言,這個通則是很有用的衡量標準,但若考慮你的居住地點,情況可能不是如此。如果你收入 20 萬美元且住在內布拉斯加州,當地不動產價格低於全國平均值,花 75,000 美元買房,實在太蠢,根本就沒必要花這麼多錢。如果你收入一樣是 20 萬美元,但住在高消費地區,且可以合理肯定以後收入會增加(例如:你是法律事務所律師,兩年後即將晉升為合夥人),那麼,稍微高過這個 30% 門檻,倒還算安全,也很可能需要這樣做。

這個通則就像營養學規則一樣有用:一個健康成人每日需消耗 2000 卡熱量,許多人都可以拿來當作參考標準,不過還須考慮個人狀況。一個高大的馬拉松選手每週跑 40 英里,可能每天需要 4000 卡,以此類推。一個身高一百五十幾公分且不愛運動的小姐,可能僅需 1500 卡。把這個 30%規則當作原點,全盤考慮你的狀況,再作打算。

甚至在你想用這個 30% 規則之前,請先回到第二章,重新看一遍我說的「三大問題」。 你是否已清償消費性債務,包括第四章所說難纏的就學貸款?是否盡可能提繳更多退休金自提款項?是否有緊急帳戶,金額大到足以應付六到十二個月的開銷? 如果前述問題任一項答案為「否」,無論房屋總開銷低於你收入的 30%,買房務必小心慎重。

不過,就算居於這些財務安全基礎邊緣,在某些情況下,你可能還是想「租不如買」。例如,在某些市場裡,由於租屋供應量低迷,買屋可能比租房子還要便宜。計算清楚。如果你顯然只能負擔得起租屋,請先選這條路,同時繼續還清債務, 為未來存錢。

在此讓你體會一下,想要買房時,一個能夠承擔責任的合理分析應該如何。傑羅姆(Jerome)和仙蒂(Sandy)是一對夫妻, 在紐約市租金管制公寓居住。若是你每天在紐約城市開車往返千里,就知道能用 1200 美元租到一間俯瞰中央公園的三房公寓,簡直是便宜到非常離譜。在傑羅姆即將準備七十歲退休之前,房租略漲為每月 1800 美元,依舊是不可思議的便宜。等到傑羅姆退休時,他和仙蒂有機會以低於市值的價格,立即購買這間公寓。他們這棟建物即將變成「合作公寓」(Co-op),詳情省略,只要知道:若能以內定方式買下紐約的合作公寓,許多人都認為這等於是拿到黃金門票。傑羅姆和仙蒂想要買這間公寓,準備從 100 萬美元退休存款提領一部分的錢當作自備款,而不是繼續租房。他們找我諮詢,想知道該用多少存款當自備款。

我說:「我知道確切金額,答案很簡單。」

「多少?」

「零元。」

「零元?為什麼不該買?」

「絕對不要買。」

如果他們的退休存款有 500 萬美元,買下這間公寓倒是不錯。但是這裡租金才 1800 美元,買房反而不划算。光是公寓維護費和房產稅每月就耗掉大約 2500 美元。即使接下來十年的房租漲 25%,買房依然較貴。同時,買房還會減少他們的退休存款,而到最後他們可能需要這筆錢,況且,這也會讓他們沒有足夠緩衝,無法應付未知的危機。如果是買下公寓再轉售,或許可以淨賺一大筆錢,但也可能賣不出去,同時還可能讓他們暴露在無謂的風險下。

傑羅姆和仙蒂說:「如果買房,至少有資產留給子女。」

我回答:「你們已經有資產了,就是這筆 100 萬美元,別去碰這些錢,什麼事都別做!」

他們面面相覷,然後又看著我。我說得對。後來,他們決定錯過這個想像中獲利豐厚的機會,繼續租房。

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