- 窮鬼翻身，靠人生第一間房
人生是場漫長的馬拉松，好與壞，上與下，一時不等於永遠，很多時候都是相對比較出來的結果。就拿嫁人這事情來說，家裡有姊妹的人大概能體會這種微妙心情——用不著說出口，親戚長輩就愛私下比一比誰嫁的夫婿比較體面。而「體面」這字眼也頗巧妙，不只論長相，說破了，誰的老公家底厚又會賺錢，讓太太過上好日子，似乎才是這天秤中被比較的重點。
艾姊家有兩姊妹，若論起身材長相，外人看起來都覺得艾姊略勝一籌，可是她個性比較倔，長輩越叫她往東，她就偏要往西，不過雖然有時會吃點悶虧，終究路是自己走的，也沒聽過艾姊抱怨什麼。
論家境，艾姊家算是好過的，先不說家裡做的事業，光是在市區內就有好幾間房子收租，艾姊從小到大沒有為柴米油鹽發過愁，也就平平順順地過了前半生。艾姊父母很疼兩個女兒，在教育上也盡量栽培，只是對於女兒們的對象就要求多了點，除了挑長相就是財力，也因此兩姊妹多年來帶回家的男朋友，總是會被打槍，要不是嫌太窮，要不就嫌樣貌，後來艾姊的妹妹覺得怎麼做都不對，乾脆接受父母安排，相親後嫁給附近銀樓老闆的兒子。
艾姊從小就很有個性，不想要事事聽從父母，她那時帶著當年的學長、現在的老公回家見爸媽，可是被艾姊的老爸嫌得一無是處。「就算長得體面，也算上進努力，可終究是個窮小子，妳嫁過去是要吃大苦頭啊。」艾姊爸爸嗤之以鼻地評論這個可能成為未來女婿的年輕人，並且預言女兒日後的悲慘命運。「可是他真的很努力，白天上課，晚上當家教，菸酒不沾也沒有其他壞習慣，而且我們真的很談得來，沒有錢，我們可以一起賺啊！」艾姊還記得當年是這樣跟爸爸說。
確實學長個性溫和也樂於助人，對女友也是十分體貼，實在是一個值得託付終身的對象，偏偏就是家裡窮得要命，在雲林鄉下一分薄田卻有十個兄弟姊妹，食指浩繁，兩人婚後在台北工作、租屋，還得要固定寄錢回家，相較於妹妹住在夫家買的新房子裡過著無憂無慮的生活，艾姊和老公在萬華租屋就相對顯得窘迫，在生了兩個孩子之後更是非常辛苦。有時艾姊的媽媽看不下去，想要塞點錢給女兒，艾姊想起當年對父親說的承諾，總是把錢推回去。
「他已經很努力，我拿錢回去讓他知道了，他雖然不講，但一定會覺得很受傷。」艾姊回想起那時的心境，輕輕地說。就這樣，婚後小倆口很努力，很會讀書的學長沒有繼續深造，而是考上教師甄選， 利用自己的數學專長，白天在國中任教，晚上再去補習班教書，早上六七點出門，往往回到家已經十一點。學長風趣幽默和淺顯易懂的教學大受學生好評，也很快就反映在排課與鐘點費上，短短不過幾年的時間，就成為補習班名師。
艾姊也沒閒著，因為公婆自願帶孩子，她和先生考慮了很久，就把兩個學齡前的孩子送到鄉下給公婆帶；自己除了在銀行上班，也接一點額外的記帳工作貼補家用。熬著熬著，隨著夫家弟妹一個個經濟獨立，艾姊的公婆也是明理人，不再讓小倆口負擔大多數的生活費用，而是要求已長大獨立的兄弟姊妹們多少扛一點家計。就這樣，夫妻倆在努力賺、用心省的苦心經營下，終究存到人生第一桶金，買下了那時還沒發展的信義區小公寓。
「那時候真的傻傻的，有個客戶跟我說要移民，想要賣掉房子，我看那個價錢還可以，附近也蠻方便，加上手上有點頭期款，配合銀行提供的行員優惠房貸，也沒想太多，我就買下來了。」
艾姊回想起當年買下第一間房的歷程，一切猶如昨日。後來又過了幾年，為了讓孩子到好一點的學區讀書，算算手頭上的頭期款不夠，只有從預售屋著手，夫妻倆看很久，總算看到一間國小和國中都是明星學區的市中心預售屋，大小環境很單純，因為不想要兩頭繳貸款，兩年多後一交屋，他們就賣掉信義區公寓換到新家。
「那時好怕賣不掉，還好運氣不錯，有賺點錢，賣掉之後還了新房子的大部分貸款，不然壓力很大。」講到這，聽得出有點得意，艾姊還呵呵笑出聲來。除了房地產，艾姊夫妻倆也搭到了幾趟股市順風車，他們只碰自己了解的產業，專心投資「自己懂的事」。夫妻兩人只對孩子的教育慷慨，其餘都是能省則省，數十年下來，前半輩子積攢的也足以後半輩子寬裕，一路跌跌撞撞，也從無殼蝸牛進化到有產階級。可最讓她欣慰的不只是這個，而是孩子們看著爸媽一路苦過來，個個成熟懂事，不勞父母費心。
「真不知道那時怎麼撐過來，還好現在不用像以前那麼苦，人生如果多少都要受罪，還是先苦後樂比較理想。」艾姊回想那時的辛苦，聽起來感嘆，卻也感覺得出一種掩不住的自信。據說，艾姊的父親在臨終前還把女兒女婿都叫到床前，感謝女婿對女兒的照顧，也大讚艾姊的好眼光。
反觀艾姊的妹妹雖然嫁給有錢人家，不過守成有餘、開創不足，銀樓開了幾年之後因為沒有跟上時代腳步，生意越來越差，可是家中上上下下花銷不小，只剩外表光鮮。艾姊的妹妹婚後生了兩個孩子，公婆過度寵溺，雖然本性不壞，可就是和丈夫一模樣的公子習氣，讓當媽的整天煩惱，而這又是另外一個故事了。人生有很多選擇，靠自己胼手胝足拚出來的，往往獲得的不只是帳面上的財富而已。
- 買房準備金
很多時候聽到年輕人在抱怨，我才領二十二K，怎麼可能買房子？ 不如及時行樂、能花則花。可是我聽了之後，心頭想到的第一個問題是：「誰說你只能賺二十二K的？」年輕人因為體力與學習力都在人生巔峰，加上社會對年輕人的犯錯容忍度高，其實未必沒有機會，就看自己怎麼打出一手好牌。
艾姊的故事是上一代長輩的人生寫照，但有兩個概念，是無論哪一個世代的年輕人都應該知道的。第一個概念是，買房子到底要準備多少錢？不蓋你，真的有人以為買房子要錢存足了才可以出手，但除非房價極低又漲不起來，不然想要買一間能保值、機能好、屋況又沒問題的房子，只靠薪資，就算加上兼差又不吃不喝，也不可能追得上房價。
去跟銀行打交道吧！ 現在利率偏低，對購屋人來說是很有利的。市場上銀行貸款成數約莫是七成，會按照個案與借款人的條件斟酌調整。舉個例子來說，如果你想要買一千萬的房子，那麼就要自備三百萬，剩下的七百萬，就跟銀行貸款。要算出貸款和利息一共要繳多少錢，多利用各家銀行網站的試算系統，可以大概估算出一個月要繳多少房貸。
我常常告訴年輕朋友一個說破不值錢的快速房貸心算法，也和讀者們分享。以目前二％的房貸利率來試算，每借一百萬，本利攤還大概是月還5,059元， 掐頭去尾取5,000元，所以剛剛那個例子，你就可以把七百萬當作七個一百萬，房貸要還多少就可以概算：
5,000×7=35,000
算出自己一個月得還三萬五千元的房貸，這樣就可以偷偷打個算盤，大概知道自己是否負擔得起。不過，銀行為了降低風險，可能會給一個偏低的鑑價價格，因此，買房子之前要先打聽貸款成數與鑑估金額，比較好算出自己應該有多少自備款。
除了自備款，別忘記買屋過程中還有一些費用，例如裝潢費、代書費、仲介服務費、契稅等等，都是在買房子之前要稍微盤算一下的，如果行有餘力，能在每月房貸之外，還預留三到六個月的房貸準備金，會是更周全的財務配置。
第二個概念是，換屋怎麼換？三成自備款是買新房子所必需的，這筆錢當然可以靠存錢或請親友幫忙，有些人也會先賣掉第一間房子之後再轉手買下一間。可是如果錢不夠，又不打算賣舊房子，或是擔心短期內找不到心儀好屋，擔心房子賣掉後找不到地方住，這該怎麼是好？ 如果遇到這種狀況，可以考慮請銀行重新鑑估你的房屋值多少，再看看能夠增貸多少錢，這樣再貼補一點壓力就不會那麼大了。只不過用這種方法等於兩邊都要繳貸款，扛不扛得起，可得要好好規劃。
有了錢，就要想想怎麼換屋了。因為自己住，所以換屋有「先買後賣」，或是「先賣後買」的兩種選項。最理想的狀況是，房價往上走、手上資金又充裕的時候先買後賣，房價往下行、手上資金不大夠的時候先賣後買，可是人生哪有這麼容易，有幾個人能買在低點、賣在高點？ 也因此，買房子只要價格可以負擔、銀行願意貸款，地點與機能都便利，那就別想太多。
如果換屋選擇先賣後買，但還沒買到怎麼辦？這時候可以跟買方商量晚點交屋，或付點租金跟買方租屋，直到找到暫時下個居所為止。
對了，換屋還有件很重要的事，如果你是自用住宅，兩年內「先買後賣」或「先賣後買」，還可以有機會享受「重購退稅」的優惠。說句真心話，並非我是業者才對買房這事情抱持正面態度，而是買房對理財有其正面意義：
第一，是買了房子之後會有壓力，自然會改變很多生活習慣，也會改變自己對工作的態度，這一點是我觀察不少身邊朋友買屋後的共同改變。
第二，因為台灣租屋制度不健全，買房很殘酷地成為多數人人生中的必然， 特別是在租屋市場對老年人不友善的狀況下，年紀大的銀髮族可能租不到好房子，這是租屋族遲早得面對的殘酷現實。
雖然很多人說年輕人是草莓族，可是在我看來，這個世代還是有很多很棒的年輕人，而且哪個世代不是被上一個世代看衰，大家不都這樣挺過來了？很多時候別人要怎麼說是他們的自由，不等於要自己唱衰自己，就算社會上有那麼多人說年輕人沒機會，你何必要讓自己對號入座、變成那個「沒機會」的人呢？
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（本文由寫樂文化授權刊載，摘錄自《30堂千萬房產課》；首圖來源：Rodrigo Ghedin，CC Licensed；禁止轉載。）
