為什麼德國人租房一輩子?嚴格的法律規定,讓市中心房價等同信義區 10 坪只要一萬元租金

【為什麼挑選這篇文章】

德國人只有不到一半的人會買房子,比較多的反而是一輩子租房子的人,對比台灣的 80% 自有率簡直是奇低——但德國普遍收入不可能比台灣還要低。

但假設你能夠享受像德國一樣超級健全的租屋系統,可以越租越便宜、價格穩定,就算窮還可以靠人一起蓋房子來給自己找安身立命之處傳給孩子——不用為了買房子痛苦打拼背房貸,何樂而不為呢?對比台灣虛假的高自有率,實際上卻是貧富差距極大的表徵……

(責任編輯:林芮緹)

文/Charles Tsai

我現在所居住的城市,是位於德國西南邊的弗萊堡(Freiburg),因為是一個大學城,所以想要租房子是出了名的難找,回想起初來乍到的時候,也是經過了一番折騰。但比起其他同學,我想我已經是幸運的了,透過學校只給博士學生的 database,順利承租到現在的房子,這個地方位於城市的市中心,最精華的區域,3 個約莫 10 坪的大房間,一個廚房與餐廳,浴室與廁所分離,還有一個大陽台。

而這樣的房子,如果分租給 3 個人,一個人的房租大概是 1 萬元新台幣,包含所有水電網路雜費等等,如果有在台北住過的人大概就會知道,在信義區 1 萬元,如果能租到一個 5、6 坪大的小小套房就該偷笑了,但論及人民的平均收入,可以想見德國一定是比台灣高上許多的。

那天與我們的房東喝茶聊天,才知道原來他們其實也是二房東,他們是一對夫妻,丈夫是一個大學教授,因為工作的關係暫時移居奧地利,所以才將房子轉租給我們,而他們租了這個地方將近 30 年了,當一開始聽到租一個房子 30 年的我們都困惑著為什麼不乾脆買個房子,因為他們也都是有社會地位,看得出來是不缺錢的人。

好奇地繼續問了房東,並且認真找了一些資料之後才知道,德國人只有不到一半的人會買房子,比較多的反而是一輩子租房子的人。

在德國,與房東簽訂租約後,租金不能任意提升,每 3 年只能依照固定百分比提高,這也是為什麼我們住在市中心的大房子裡,卻能享有低廉房租的原因。

此外,德國相關法律規定,租約期內,房東不能任意將房子收回不租,除非你能證明,房子是自住的 ;而且如果你想要買賣房子,也會有許多稅賦需要繳納,像是賣房子前,要先付 1.5% 的不動產稅,賣了房子後,要再繳 3.5% 的交易稅,有賺錢的話,還要再付 15% 的差價營利稅,甚至要是賣的價錢太好,超過合理樓價的 20%,買方可以到法院爭取追討賠償。

這樣的政策有效的將房價維持在合理的範圍內,這樣的房價,甚至只有鄰國法國與瑞士的四分之一。

德國甚至還有租屋者協會,年費大概台幣 2,000 元,幫助你做免費的法律諮詢,入會 6 個月後就能夠免費幫你打官司,並且定時提供你最新的租屋公定價與各類資訊來保障你應有的權利。

另外德國還有一種有趣的房屋政策;一群人可以自發性的共同成立一種組織,德文叫做「Baugenossenschaft」。如果把這個字拆開來看,就是「一起建房子」的意思。

第一次聽見這個名詞是在一堂學術英文的課程裡,一位德國博士學生在練習用英文講述他的論文相關題目,但她沒辦法找出一個確切的英文字來表述這個詞,因為這應該算是德國特有的一種文化。(編按:在台灣也有「合建」這一詞,但意思主要指地主和營造商、建商間的關係,與本文此處所述之情況大不相同。)

當一群沒有什麼錢卻要找地方住的人,聚集在一起,成立一個組織,向銀行借貸後再向政府買地,然後自己找建築師蓋房子,整座大樓的設計,大至大樓外觀,小至人行道要種什麼樹,都是由全體住戶一同投票決定。

這樣的方式,不但跳過一層建商的剝削,在房子蓋成之後,大家再以租戶的身份付房租來繳納貸款,租金不僅不會隨市場起伏,還會一年比一年低,一直到銀行的貸款還清之後,每個月便只需要付基本的水電費就可以,雖然這樣的形式沒有物業的擁有權,但卻也可以住一輩子,也能將房子留給下一代。

德國有三分之一的住房,都透過類似的形式在運作,第一個這樣的社區始於 1867 年,發展至今,制度日趨完善,德國人覺得這種有點像是社會主義的形式,卻是一種更民主的體現。

在資本主義與自由市場主義近乎凌駕於一切的亞洲社會裡,卻往往連住屋的基本權利都被消磨殆盡,窮人越來越窮,貧富差距愈來愈大,許多人藉由炒房賺了大錢,但更多的卻是在風暴中犧牲的平民百姓, 也許政府在制定政策之時,應該多以人民的角度作為出發點,而不是單純地以台灣人民房屋自有率高達 80%,而沾沾自喜的認為大家都過著幸福美滿的日子。

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(本文經合作夥伴換日線授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈還在為高房屋自有率沾沾自喜?──看看德國的「居住正義」,是如何達成的 〉。)

 


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