楊金龍分析：台灣經濟好且帶動房市，來自 3 大外部紅利──美中衝突、半導體業、台灣防疫成績優異

《CO編按》本文為 1 月 15 日，中央銀行總裁楊金龍於「新冠肺炎疫情與房市發展」研討會演講稿全文，承續第一篇：《2022央行要在台灣房市中扮演的角色？楊金龍演講破題：因各國寬鬆貨幣政策，全球房價上揚！》，本文接著談台灣內部房價上漲的原因分析。

二、近年國內房價上漲主要係由強勁投資、預期心理、投機炒作及成本推升等因素帶動

2020 年下半年來，國內房價高漲，主要係因全球流動性充沛，民間投資強勁，伴隨房價上漲預期心理，以及不當銷售手法、投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。

(一)需求面：全球流動性充沛，以及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加

面對來自主要經濟體超寬鬆貨幣政策所帶來的跨境資本移動，身為小型開放經濟體的台灣，無法隔絕這些外溢效應；加以 2018 年起，台灣經濟受惠三大紅利：

（1）美中貿易摩擦，帶動台商回台投資；（2）半導體業技術優勢與資安風險低，吸引國外大廠擴大在台投資；（3）台灣防疫得宜及遠距商機帶動出口暢旺，廠商擴產。據主計總處預測，去年投資率將創 21 年來新高，經濟成長率將逾 6.0%，近 11 年新高；台股大漲，家庭財富增長，均提高民眾購屋能力，推升房市交易。

另因廠商南北平衡布局及政府促進區域均衡發展，也帶動廠區與重大 公共建設周邊購屋需求及房價上漲預期心理，助長炒作。例如，台積電採北、中、南平衡布局，於竹科、中科及南科擴大先進製程投資，帶動產業鏈南移。加以政府推動投資台灣政策，至本（2022）年 1 月 7 日止，三大投資方案吸引 1,152 家廠商擴大投資，其中台商回台以位於中部較多。

政府為促進區域均衡發展與滿足企業用地需求，積極於中南部推動重大建設（例如，近年政府核定高雄橋頭科學園區、屏東科技產業園區擴區，近期宣布將設嘉義、屏東科學園區等），加上台積電宣布將於高雄設廠等議題，均帶動區域房價上漲預期心理，助長投機炒作。

(二)供給面：地價走高，建材與工資等營建成本上揚，推升新屋價格

2018 年以來，隨廠商擴建廠房及不動產業積極購地，帶動全國工業、 商業、住宅區地價走高;復因疫情影響，致建材價格與工資上揚，營建成本走高，推升新屋價格。

(三)在經濟基本面支撐、預期心理及哄抬炒作下，近年房市市況以中南部較熱絡

上年六都建物買賣移轉登記棟數合計 26.8 萬棟，年增 7.0%，以台南市與高雄市增幅均逾 10% 最大；除雙北市外，其他四都移轉棟數均高於長期平均。房價方面，上年第 3 季無論成屋價格指數（內政部住宅價格指數）或新屋價格指數（國泰可能成交價格指數），也均以台南市、台中市、高雄市與新竹縣之累計漲幅較大，即因廠商擴大南科、中科與竹科投資，帶動周邊購屋需求、預期心理與投機炒作。

三、本次本行選擇性信用管制較前次範圍廣、項目多、頻率高、力道強

(一)隨房市升溫，部分地區有炒作現象，政府推出跨部會措施共同因應

鑒於房價與民眾生活負擔密切相關，儘管當前房價上漲有強勁投資基本面支撐，但 2020 年下半年來，部分地區也出現炒作現象。有鑑於此，政府於 2020 年 12 月 3 日推出「健全房地產市場方案」，透過短、中、長期 措施，各部會由需求面、供給面、制度面來共同合作（2010 年政府推出之 「健全房屋市場方案」也由跨部會共同合作）。其中，與本行相關的分工項目為「信用資源有效配置及合理運用」，防止過多資金流向房市。

(二)本次本行緊縮選擇性信用管制措施，較前次緊縮措施之控管力道強

2020 年下半年來，隨房市升溫，購置住宅貸款增幅擴大，建築貸款呈雙位數成長。考量部分不動產貸款有貸款條件過於寬鬆現象，並引導信用資源有效配置及合理運用，以促進金融穩定及健全銀行業務，本行自 2020 年 12 月 8 日起四度調整不動產貸款規範內容，並陸續加重控管力道。

由於本次房價上漲成因主要係廠商擴大投資之基本面、預期心理、投機炒作帶動，且房價上漲遍及全國，本次緊縮信用措施（2020.12~）較前次緊縮措施（2010.6~2014.6）的範圍更廣、納管貸款項目較多、調整頻率更高、成數上限較低，緊縮信用力道更強。