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近期房市熱絡,投資到底要把錢投進股市還是房市?房價越來越高,如果想買房,到底要何時購買才是最好的時機?若目標為買房,又該做哪些準備及如何投資理財呢?(責任編輯:陳怡君)

文/ 狄驤的資本主義求生筆記

近期通膨高升、房市熱絡

近期不只通膨高升有感,房市的熱絡程度大家也有目共睹,除了有台積電高雄設廠題材,讓建商、投資客撿到槍,把前鎮區房價炒高超過 3 成外,還有宜蘭高鐵題材,連站址都還沒確定,建商就先把宜蘭地價炒高將近一倍。

因此,有不少人來訊說,身邊多數朋友又開始被建商洗腦,認為房市永遠不會跌,現在不買就再也買不到了,甚至還覺得股市波動太小,不如貸款買房投資,順便當包租公。不得不說,當某個市場熱度過高的時候,在場內的人都會催眠自己,覺得手上資產只漲不跌,前幾個月的中國房市,台股的航海王都是如此。

股市與房市不同

不過,長遠來看,股市的年化報酬率都是大贏房市,甚至資金流動性更好,但這不是說房產不是好資產,而是這個資產,很容易給現金流不足的人帶來高風險。

例如,股市與房市不同,若央行擔心經濟過熱,漸漸升息收回市場資金,在經濟基本面仍往上的情況下,股市大多會被基本面推升,繼續走出牛市,但房市則對利率更為敏感,多數時候是跟利率走負相關。

因通膨持續高漲,FED將升息

此外,因通膨持續高升,市場認為到 2022 年底,FED 將升息兩碼,到 2023 年也可能再升息 2 碼,代表 FED 兩年內會升息 4 碼,就算台灣升息落後 FED,在這兩三年內還是可能升息四碼。央行升息 4 碼,就等於調升 1%利率,假如在升息前貸款 1000 萬買房,升息後就等於一年的利息會增加 10 萬,每個月額外要繳 8300元的利息。很多人都認為這只是小錢,但對不少人來說,每個月繳房貸,又要面對高物價,早就已經是月光族,若每個月開銷還要增加幾千元,根本吃不消。

可能有人會說,經濟基本面上升,收入也會上升,不用擔心升息問題。但問題是,就算基本薪資調高了5%,也頂多是加薪 2、3000元,這點加薪搞不好只能打平物價漲幅,對現金流像小水溝的人來說,升息往往就會逼著他們賣房求現,到時候就會變成買方市場,價格也只會被買方愈壓愈低。然而,很多人可能不會想到這麼遠。

從台灣的房貸餘額和建築餘額不斷創高就能看出,通膨持續加劇,依舊推升著房市,但建商用台積電和高鐵題材大炒房地產價格,實在過於誇張。或許會有人說,政府不就是為了維持金融穩定,才會出手打房?

政府消極打房,房價越打越高

可惜的是,從現實面來看,政府的消極打房政策,只會把房價愈打愈高,因為政府限制第二間房以上的貸款成數,只會對資金不夠的人造成影響,但對於資金充足的人來說,反而是幫助他們減少了競爭對手。有趣的是,央行近日直指建商是房價上漲主因,這個答案沒錯,但放任建商炒房的你我都知道是誰。話說回來,看到這一定有不少人想問,到底何時才是買房的好時機?是低利率方便借貸? 還是高利率房價偏低的時候?

買房自住,越早買越好

老實說,若是買房自住,我認為愈早買愈好。原因很簡單,因為每個人時間有限,假如需要貸款 20 幾年,自然是愈年輕風險愈低,否則,上了年紀還要背房貸,往往會力不從心。

但讀者朋友不要誤會,我不是要大家有衝動馬上就買房,在買房前該做功課,最重要的就是增加收入,降低開銷,把現金流從小水溝,慢慢拓展成一條河流,降低自己受升息衝擊的風險,再來盡快買房。不過,要增加收入拓展現金流,你該做的第一件事絕對不是投資股市,因為我在現金流課程中說過,「現金流管理」才是所有投資理財的基礎,當你的錢母變大,才能有效透過時間參數的加乘,把現金流慢慢拓展成河流。

「現金流管理」才是所有投資理財的基礎

否則,若你不懂「現金流管理」,拿著幾千塊幾萬塊的薪水或零用錢,就想靠投資致富,即使你運氣不錯賺了一筆,卻不知道要降低開銷,把浴缸的洞塞住,以及用正確的投資策略把錢留住,很快這筆錢就會流向黑洞,你的錢母也不會愈變愈大。 更不用說還要買房背幾十年的房貸,因為背貸通常就是阻礙現金流拓展的開始,背貸的壓力會讓你不敢換工作,怕新工作不好找,或是怕薪水更低,每天為了房貸上下班累個半死,也更不可能充實自己,找到拓展現金流的機會。

總之,真的沒有泡沫能永遠存在,即使還沒破,也會有回測的時候,屆時,現金流就是你最好的防彈衣,所以不管多苦,都要咬牙拓展現金流。否則,當你運氣不好了,錢不夠用,你只好一輩子追著錢跑,為了錢看別人臉色,逼自己加班做不願做的事,永遠都是錢的奴隸。當你哪天老了病了做不動了,你就會被「鈔票」開除。當升息這顆核彈來襲時,自然會沒有反抗的力量,只能認命賣出,自顧自地抱怨世界的不公。

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(本文經 狄驤的資本主義求生筆記 授權轉載,並同意 CitiOrange 編輯導讀與修訂標題,原文標題為〈近期不只通膨高升有感,房市的熱絡程度大家也有目共睹〉。首圖來源:Ján Jakub Naništa