30年前，賣掉東京的土地幾乎可以買下整個美國？

【為什麼我們要選這篇文章】

日本在 1980 年代後期，當時日本投資客不斷投資，營造出經濟非常良好的假象，但到 1990 年代美夢一夕之間瓦解，也就是所謂的「泡沫經濟」。

在營造美好假象的時候，甚至有人說出「賣掉東京就可以買下整個美國」。究竟當時投機的投資現象多誇張呢？（責任編輯：翁筠茜）

文／野口悠紀雄

寬鬆貨幣政策加積極財政政策的雙重加持下，日本在上世紀 80 年代後半期到 90 年代初實現了房地產業的 5 年暴漲，寫就戰後日本經濟史最瘋狂的一頁。

當泡沫膨脹的時候，所有事物都顯得美妙無比，每個人都沈浸其中，參與其中，一起將泡沫吹大，無視其中的虛幻本質，只有當泡沫破滅的時候，所有人才能明白自己做了什麼。

現代日本的原點

1964年10月1日，東京奧運前夕，東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。為了承辦奧運會，東京的公路和地鐵得到飛速發展，彷彿整個東京的道路都被翻了個底朝天。1964 年，東海道新幹線開通。東名高速公路的東京到厚木之間路段於 1968 年開通，同年霞關大廈建成。

受舉辦奧運會影響，日本房地產業飛速發展，1964年，日本民間住宅總數比1951年增長71%，日本放開高層建築限制，開始出現高層建築。1961年到1963年日本房地產業開始量價齊升，短短兩年時間，公寓價格上一倍，1964年日本公寓售價平均達950萬日元，最高1880萬日元。

很多日本人都對「昭和三十年代」懷有濃厚的鄉愁。住宅小區的兩居室里，一家人圍桌而坐，看著黑白電視，其樂融融。看到這樣的照片，就算沒有出生在那個年代的人也不禁感嘆「真讓人懷念」。人們為何會對實際上並沒有經歷過的時代懷有鄉愁呢？

這是因為，「昭和三十年代」在生活方式的方面是現代日本的原點。

「懷舊之情」的源頭

在那個時代，日本人的生活水平得到飛速提高。對比1950年和1965年，有沖水馬桶的房屋從11萬戶增至143萬戶。由於衛生狀態得到改善，嬰幼兒的死亡率也大幅降低，由1950年的60‰降為1965年的18‰。私家車的數量增加近50倍，從3.4萬輛增至170萬輛。老百姓也買得起私家車的時代到來了。

在此之前，日本的生活方式與戰爭之前並沒有什麼不同。都是榻榻米上擺著矮腳桌，冬天還要配上烤火盆和被爐。過去一直坐在坐墊上，從這一時期開始變為坐在椅子上。人們的夢想就是住進新建的住宅小區。

再後來，黑白電視換成彩色電視，顯像管電視變為液晶電視，但它們顯示圖像的基本功能都是一樣的。雖然汽車的性能也大為改觀，但其基本功能同樣並沒有本質上的改變。所以人們看見那個年代的照片，總會感覺那就是如今的源頭所在，所以懷舊之情也就油然而生。但是對於矮腳桌、烤火盆等現在已經消失的東西，人們大概就不會有懷舊情緒了吧。

泡沫之始

奧運會後的日本按照原先的道路飛奔，不僅僅在汽車和電子產業上快速發展，在房地產業和證券市場也狂奔不止，直到80年代走上頂峰。

1983年，東京市中心的土地價格開始以異常的速度飛漲。在虎之門周邊地區，土地交易成交價格高得令人難以置信。這種現象逐漸擴大到其他地區。

支撐地價高漲的，是大家的期待。人們都相信「隨著日本經濟的增長，東京將會成為亞洲的金融中心」。世界各地的企業聚集在東京市中心，希望在此擁有一席之地。因此東京市中心土地的經濟價值上升，土地價格也會隨之高漲。在這種預期之下，人們開始搶購土地。

根據1987年1月政府公佈的土地標準價格，東京附近的土地價格比前一年上漲23.8%。接下來的1988年1月，土地價格上漲率高達65.3%。

政府為土地價格高漲做了權威保證

1988年，日本國土廳公佈的《國土利用白皮書》指出，「以東京附近為中心的土地價格上漲是由實際需求所引起的。」也就是說，這份白皮書認為，土地價格上升並非投機導致，而是土地需求大於供給引起的，因此並非異常現象。這相當於政府為土地價格高漲做了權威保證。

土地泡沫進一步膨脹。除了城市中心地區的商業用地，大城市周圍住宅用地的價格也顯著上升。1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。在首都區域，不要說獨棟住宅，就是公寓價格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

與土地價格一起漲的還有日本人的購買欲，1986年，第一不動產公司以破紀錄的價格買下了紐約的蒂芙尼大廈。1989年，三菱地所公司一舉買下紐約市中心洛克菲勒中心14棟大樓。其他如麻布建物、秀和等日本房地產公司也紛紛在夏威夷買下飯店，或者在加利福尼亞買下寫字樓或購物中心等。

日本對美國不動產的投資，1985年約為19億美元，1988年增至約165億美元。1989年底，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是美國土地資產總額500萬億日元的整整4倍。所以當時還有人會說出「賣掉東京就可以買下整個美國」「只用皇居的土地就可以買下整個加拿大」等豪言壯語。

過度膨脹的市值總額

當然，股票也不能落下。1983年日經平均股價是8000日元左右，1987年10月漲至26646日元。僅僅4年就漲了2倍以上。之後仍舊一路高漲，直至1989年年末的最高值38915日元。1990年1月甚至有報紙預測，「日經平均股價馬上就會漲至60000日元左右。」

日本企業的市值總額，在最高點時甚至膨脹為美國企業的1.5倍，佔整個世界的45%。1988年底，野村證券公司在日本和世界各地的報紙及雜誌上都登載了雙頁版面的觀念廣告。其內容如下：「看到東京證券交易所的股票價格不斷上漲，有人說「東京股價太高了」，有人說「股價太高會導致市場不穩定」。可以說，這些頑固不化的懷疑論者就好比在今天仍然相信託勒密所主張的地心說一樣。

「在天文學領域，後來出現了哥白尼，徹底推翻了托勒密的學說。你是哥白尼呢？還是托勒密呢？」、「你必須拓展知識，建立起哥白尼式的思維方式。來吧，來加入我們，一起提高並豐富自己。」

對於投資者「日本的股價太高，已經高到了外太空」的擔心，聽說證券公司的銷售人員曾經這樣回答：「就日本來說，股票市場是不存在萬有引力的。」

不勞而獲？這是真的！

20世紀80年代日本開始階段性地推行金融自由化。金融機構在開發和銷售金融商品方面也享有了更大的自由。在這個過程中，出現了一種奇怪的事態。其象徵就是在80年代逐漸普及的「理財技術」一詞。

過去只允許長期信用銀行或者電力公司等極少數企業發行公司債券的限制也開始緩和。可以發行公司債券的企業越來越多，普通公司債券以外的債券也逐漸得到許可。

於是很多企業開始關注可轉換債券。可轉換債券是指有權轉換為股票的公司債券。例如最初以100日元的價格發行的公司債券附有1份股票轉化權，那麼當股票價格漲至150日元時，將這份公司債券轉換為股票在市場上出售，就可以獲取50日元利潤。另一方面，如果股票價格下跌至100日元以下，只要不轉換為股票，仍以公司債券的形式持有，那麼在贖回時仍舊可以得到100日元的本金及相應的利息。

對投資者來說，可轉換債券可以在股票價格上漲時獲得盈利。對企業來說，由於與普通公司債券相比，可轉換債券的利率通常較低，企業也可以減少融資的利息負擔。

打著「技術」的旗號，實際只是利用金融市場的失衡

通過這些方式，上市公司無須從銀行貸款就可以按照更低的利率獲得融資。因此，企業除了運轉資金和設備投資之外，也開始以資產運用為目的來進行融資。

例如，企業發行可轉換債券獲取資金，以大額定期存款的方式存入銀行。由於利率自由化政策的實施，對信用度高的大企業，銀行往往會支付較高的利息。於是大企業不費吹灰之力，只通過大額定期存款就可以獲得差額利息。

這就是「理財技術」的內容。雖然打著「技術」的旗號，但實際上並非真正的技術，不過是金融市場的失衡所引發的異常現象而已。但是因為確實能為企業帶來利益，所以短時間內就得到了廣泛應用。

除此以外，還有其他可以記入日本金融史的異常現象。這一時期，「特金」（特定信託基金）、「信託基金」（fund trust）等將資金用於股票和債券的新型金融產品都獲得了許可。企業以較低利率獲得融資，轉而用於購買特金或信託基金等金融產品，獲得的利息收益遠遠高於當初融資支付的利息。

1987年，短期融資券（CP，commercial paper）的發行獲得許可。CP與匯票類似，是企業籌集短期資金的一種方法。發行CP的企業雖然要支付利息，但是大企業發行CP的利率要遠遠低於銀行的大額定期存款利率。因此企業發行CP獲取資金，再將該資金存入銀行即可獲利。這種機制之下，只要將錢從左移到右就能獲得收益。

於是認為「企業的財務主管不懂理財技術就是無能」的時代到來了。企業不再關注原本的生產經營，而是將精力用於依靠投資理財來獲取收益。

天道未必酬勤，巨富源於「虛業」

20世紀80年代後半期，因為土地價格暴漲，工薪族即使辛勤工作一輩子也買不起自己的房子。勤勞工作卻未必有回報。而倒買倒賣土地卻能不勞而獲地得到巨額財富。

當時，女學生們做兼職，只要成功招攬顧客加入高爾夫俱樂部，就能獲得工薪族無法匹敵的高額收入。作家林真理子在小說《明子的時代》中描繪了日本泡沫經濟時期的社會眾生相。主人公是一位把房地產公司老闆哄得團團轉的年輕女子，小說裡發生的各種事情，都是在現實中確實存在的。辛勤勞動未必能獲得相應的回報，而空手套白狼的各種虛假無德的行為卻能帶來巨大財富。這樣的狀況深深地刺痛著人們的尊嚴。

那麼，日本土地問題的本質是什麼？

第一個原因是，戰爭時期中修訂的《租地法》與《房屋租借法》強化了土地和房屋租賃方的權利。在日本，租賃土地可以享有非常強大的權利，將土地租借給別人幾乎等同於失去了土地。如果沒有特殊理由，所有者就不能將土地收回。因此，本來可以通過出租實現有效利用的土地，其所有者卻寧願讓它閒置起來。或者對一些年代久遠的舊房，房主們也會一直讓它空著，直至倒塌毀壞為止。因為一旦租出去就不能隨意把租客趕走，房主們寧願空置也不願意出租。

第二個原因在於，擁有土地的稅收負擔（固定資產稅和遺產稅）太低。從表面上看，稅率可能並不低，但土地評估價值要遠遠低於市場價格。特別是城市裡的農業用地的評估值，與住宅用地相比被壓得很低。

這些制度阻礙了城市土地的高效利用，它們才是造成土地價格暴漲的真正原因。我對土地問題的這個觀點，與我被借調到建設省期間曾經有很多機會與土地問題專家們進行過的探討有很大關係。建設省的很多專家都持有類似的觀點。提出泡沫經濟的警告，卻被當作耳邊風。

從天堂到地獄僅一步之遙

「對投資者來說，非常不幸的是，1990年牛頓真的來到了日本。」

1990年1月3日，日本經濟新聞是這樣預測的。「以穩健的經濟形勢和良好的股票供求關係為支撐，日經平均股票價格將在年底漲至44000日元左右……這是綜合20位大型企業經營者對今年股票價格的預測得出的結論。」

9天後的1990年1月12日，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點。令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

1989年12月，後來被稱為「平成鬼平」的三重野康就任日本銀行總裁。三重野認為，「工薪族努力工作一輩子也買不起房的社會是不正常的，必須緊縮金融，抑制地價上漲。」他從1990年開始連續實施了金融緊縮政策。同年3月，日本銀行將基準利率上調1%，達到5.25%。股價繼續下跌，此時已經比年初下跌了20%。

一周以後，大藏省以銀行局長名義下達題為「抑制與土地相關投資」的通知，實施行政指導，設定銀行不動產投資上限，也就是進行了「總量限制」。

伊拉克入侵科威特引發的石油危機衝擊全球

1990年8月，基準利率被上調至6%。同月，薩達姆・侯賽因領導伊拉克入侵鄰國科威特。

伊拉克和科威特均為中東的產油大國。兩國之戰導致原油出口受阻，人們預測即將爆發新一輪石油危機，紛紛在股票市場上拋售股票。到同年10月1日為止的2個月間，日經平均股價下跌33%，降至最高值時的一半。

1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。

1992年，日本政府出台「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。

「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此後，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。

結語

泡沫經濟最顯著的影響可能還不是在經濟方面，而是對參與其中的人們價值觀的扭曲，努力工作的人無法獲得住房，勤勞無法獲得回報，投機和鑽營的人，輕易獲得巨額財富，一部分人獲取房租成為食利者。泡沫經濟衝擊了整個社會的價值觀，追求不勞而獲的念頭逐漸變得根深蒂固，泡沫崩潰雖然能讓這種念頭休眠，卻絕不會消失。如同卡繆在《鼠疫》中的預言，鼠疫病菌雖然已經沈睡，但是早晚會被喚醒，給人類帶來不幸與教訓。

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（本文經后浪文化授權轉載，並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為 〈30年前，東京的地皮可以買下整個美國？！〉 首圖來源：Banalities，CC Liscened。）