台北房子真的很貴吼，到北韓炒房怎麼樣？

【我們為什麼選擇這篇文章？】

不論台灣或中國，房地產還真不是一般市井小民有能力接觸的領域。別擔心，即使口袋不夠深，你也可以在一個意想不到的地方置塊寶地──北韓。

身為北韓的鄰居，已經有一卡車的中國炒房客對此虎視眈眈，而作者更是藉由地緣關係針對北韓的產業經濟、政治不同面向作深度分析，跟著這樣的北韓置產指南買準沒錯（保證無業配）！
（責任編輯：黃梅茹）

文／貓斯圖（地球知識局副主編）
製圖者／孫綠

對於近十幾年來在風起雲湧的房市中飽受打擊的中國人來說，買房已經成為遙不可及的夢想了。好在就在東北亞，還有一塊新興的熱土等待炒房團的開發──朝鮮。

編按：文中朝鮮皆為北韓，韓國為南韓。

然而買房之路註定不會這麼一帆風順，在動身前往丹東報團炒房之前，你或許需要一份買房指南。

選一個好城市

去朝鮮投資房產，選擇一座合適的城市比什麼都更優先。鑒於朝鮮低下的經濟實力和城市化水準的虛高，能夠被納入選擇範圍的城市其實並不多。比較有前景的城市包括如下幾個：平壤、咸興、南浦、開城、清津、羅先、新義州。

平壤是朝鮮當之無愧的一城獨大，三千里錦繡山河的精華全部集中在這座偉大的城市。平壤的名字之由來，在於其平坦的地形。

這座城市周邊多為平原至丘陵帶，很輕鬆就能向外拓展兩到三倍的面積。再加上平壤雄厚的工業基礎，擁有巨大的產業優勢。僅僅從經濟發展潛力的角度，投資平壤是不錯的選擇。

但從政治角度來看，情況就沒有那麼簡單了。首都平壤集中了大量的朝鮮官員，這些人在朝鮮既是運動員又是裁判，和他們打交道很有可能會成為一趟交學費之旅。另外，行政機構的龐雜管理也會影響到平壤這座城市融入新經濟體系的速度，平壤的賺錢機會只能說是好壞參半。

對平壤感興趣的人，不妨把目光向西看，考察一下南浦特別市的情況。南浦位於朝鮮最重要的河流大同河的入海口處，在日據時期就一直扮演著平壤海上門戶的角色。比照中國來看，一如天津之於北京、上海之于南京。

由於曾經是日本帝國海軍的補給基地，這裡的製造業基礎雄厚，基礎設施建設也比較完善。只是因為朝鮮內向型的經濟而完全沒有利用好這座港口。

在改革開放的時代，南浦對接韓國和中國的屬性會極為明顯，而這兩個國家正是金正日時代之後朝鮮外貿的主要對象。南浦港重回朝鮮半島前三大港口指日可待。這一情況和朝鮮東部大城市咸興非常類似。

一直被朝鮮人自己稱為「上海」的開城就沒有那麼值得看好了。開城在古朝鮮時代曾一度作為首都，但南北分治以後它的經濟地位主要依靠和韓國相鄰而得來。

韓國的人才和資本當然可以較快地進入開城，可南北方的不穩定情緒總是讓開城很受傷。自開辦以來，開城工業園區幾次驅逐韓方資本，投資穩定性比起南浦港可是差遠了。

為中國人所熟悉的新義州情況也差不多。即使朝鮮改革開放，中朝之間的貿易水準也會隨著兩國關係有很大的浮動。而城市拓展空間優先的新義州，最多能作為中國物資轉運入朝鮮的前哨商業服務基地，但很難發展出自己的產業。短線炒房可以，長線投資價值不大。

清津是朝鮮的「東北老工業基地」，同時還自帶港口，在朝鮮現在原材料出口導向的經濟模式下是一座值得期待的城市。然而投資者需要主意的是，清津離朝鮮的豐溪裡核子試驗場並不遠，房子的價值幾何可以自行判斷。

羅先經濟區對於在無出海口困境下憋了一百年的中國黑吉二省人民來說，是一個要緊的地區。

可以想像的是，如果朝鮮真心歡迎，黑吉兩省的大量產業確實會被啟動，屆時少不了為他們服務的商業和航運機構出現。而這些服務人員的到來會持續催生新的服務業，推動地價上升。問題則與清津一樣，這裡距離核子試驗場也並不遙遠，且朝鮮的官方政策又不太穩定。

所以，本指南的建議是，在朝鮮買房，優先考慮南浦，其次是平壤、咸興，最後才是羅先、新義州、開城、清津。至於其他的郡市，有閒錢多的可以去買一套當收藏。

找一所好房子

之所以不推薦這幾座大城市之外的房子，和朝鮮房地產市場（如果有市場的話）在地區間的巨大差異有關係。

免費房產、免費醫療、免費教育，是朝鮮人民能喊出「我們在世界上什麼也不羡慕」的最大靠山。

在朝鮮，房子是最不需要年輕人擔心的東西，只要結婚就可以由男方向政府申請房產。一般來說，新婚夫婦能夠獲得的房子為兩室一廳，有了多個孩子以後還可以要求換大。

但是他們這些房子只有居住權，沒有所有權，一旦工作出現調動，就要舉家搬遷到新安排的房子裡。反正各地房子的戶型都差不多，房間數一樣的房子也就說明其他方面都一樣。

不過這是在你的社會位置沒有發生變化的情況下而言，如果能夠從落後的群眾狀態設法轉入幹部階層，那能分到的房子狀態就會非常不一樣。

在朝鮮，房子按照品質分為五檔：1 級住房是一般老百姓住房，2 級住房是一般幹部住房，3 級住房是科、處級幹部住房，4 級住房是局長級幹部、大學教授住房，特級住房是副部長以上高級官員住房。

我們可以根據去年朝鮮官方披露的發給大學教員的 3 級住房的樣子推斷一下整個朝鮮的房市是怎樣一個情況。

看這樣子，地段還是比較發達的，周邊環境也不錯，戶型很敞亮，對於中產之家來說應該是夠用了。

然而，這僅僅只是朝鮮的最新式住房水準。即使忽略全國 150 萬套的住房短缺（也就是說有 7.5 %的人民沒有分到免費住房？），朝鮮目前全國的房屋品質水準也相當堪憂。

朝鮮的經濟大爆發始于金日成執政的 60 年代，當時的蘇東陣營各國和中國都對朝鮮進行了大量工業援助，幫助其在戰後儘快確立自己的工業體系。此後蘇聯更是一直對朝鮮進行能源輸血，讓朝鮮獲得了超出能源獲取能力的重工業基礎。這期間的朝鮮，成為了東亞工業化的一顆明星，讓西方世界都感到讚歎。

在狂飆突進的高速增長期，金日成主持了朝鮮的福利化改造，免費分房制度就此誕生。從 60 年代一直到 80 年代晚期，朝鮮各地大興土木，建設福利用房。

然而除了平壤、咸興等幾個大城市之外，這些房屋自從建成之後就再也沒有得到國家的修繕。由於沒有產權，住戶也缺乏修繕的動力，朝鮮各地的民房破敗是一個公開的秘密。

不過即使在朝鮮嚴格禁止私有化的官方態度之下，為了追求資產的穩定性，還是有很多通過政治背景富起來的人選擇了投資這些破敗的房產。朝鮮人自己可比中國人炒房有經驗多了。

挑一種好裝修

這些炒房的人被外界認為是推動朝鮮改革開放的幕後推手，他們對價格的敏感程度當然也值得信賴。參考這些人目前在朝鮮炒房的價格，有助於中國買房者對價格有一個合理的判斷。

網路上關於朝鮮各地房價的資訊很多，由於年份的不同和統計口徑不同，差異非常大，而實地考察又不太可能，我們只能對此作一個簡單的估算。

根據一些中國媒體這兩年的內線報導，平壤的房價已經炒到了 600 美元一平米；即使是中朝邊境上的小城惠山，一套別墅也能賣出 6000 美元的價格。以朝鮮工人月收入50 美元左右去估算，一套比較差的房屋也要用掉十年的積蓄，買房對朝鮮普通人來說也只是一個夢想。

但這個價格對已經富起來的中國來說可是一點都不貴。想必有不少房產仲介早就準備好了廣告語：「只要三萬八，朝鮮別墅帶回家！」時刻等待著朝鮮官方對改革的確認。

那這些房屋的投資效果如何呢？以朝鮮目前的狀態來看，絕對超值。

在韓國《中央日報》2015 年的報導中，一套清津的老公房售價 5000 美元，經過承包商的裝修，就能以 50,000 美元的價格脫手給迫不及待改善生活狀態的特權階級，十倍差價令人怦然心動，大概連沒什麼積蓄的你也能承擔得起。

只不過，這種交易完全是壟斷性質的，沒有官方背景的人根本無法插足。借有背景的人的黑手去操作，人家又不在乎你投的那點錢。而如果朝鮮正式開放房產交易，那這樣高的淨利潤就會落入市場競爭的泥淖，變成一片根本賺不到錢的紅海……

這時候，在平壤買房的價值就體現出現來了──跑「部」「錢」進的地方人員在開放早期一定絡繹不絕，哪怕你買的是毛胚房，只要位置對了照樣能坐地收租。

分析了半天朝鮮房市的未來，現在唯一的問題是，朝鮮是要來真的麼？

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（本文經原作者 貓斯圖 授權轉載，並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為〈朝鮮買房指南〉。）