（本文經專欄作者 時代力量 授權刊登，並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題。原文標題〈新竹市房價屢創新高，真的完全是自由市場決定的嗎？〉首圖來源：PipperL，CC Licensed。）
【我們為什麼要選擇這篇文章】
海外資金回流加上低利率的環境下，台灣房市急速升溫！儘管「實價登錄 2.0」將在近期送進行政院審議，且行政院長蘇貞昌也表示，會在 3 個月內完成修法作業。不過，這真的有助於房價回歸自由市場嗎？（責任編輯：徐子捷）
新竹的高樓大廈。圖片來源：PipperL，CC Licensed。
文／林彥甫（時代力量新竹市議員）
新竹房市成交價成長高達 25 %！是因為竹科人太有錢了嗎？
大家常常在新聞上看到報導有人排隊買 iPhone 或是演唱會門票，但在新竹，最常聽到有人在議論的是，哪家建案又一群人在排隊看房，甚至好幾個都開賣不到一天就秒殺。根據統計預售屋與新成屋行情的國泰房屋指數，2020 Q3 新竹縣市大廈可能成交價來到 28.3 萬元／坪，相較去年同季成長高達 24.46 %。
從內政部實價查詢服務網上搜尋今年 1 月以來新竹市的房地成交價格 ，3 房 2 廳 2 衛含車位的新成屋平均價格已經超過 1 千 3 百萬元，如果是位在熱門的東區，甚至上看到 1 千 6 百萬元。
讓人不禁懷疑，新竹市的房價不斷攀升，真的是因為竹科人太有錢、太愛買房？其他買不起的年輕人，都只能望洋興嘆嗎？
去年新竹市議會第二次定期會，我針對開徵囤房稅的議題質詢林智堅市長，並要求新竹市稅務局應進行相關的研究。當時得到的回應是「實施差別稅率與否和房價指數並無直接相關」、「新竹市的房價所得比和空屋率問題相對於其他縣市好很多」。
就如同每當有民意代表或民間團體提出跟抑制房價相關的政策，就會有政府官員或商界大老跳出來說打房會影響台灣經濟、應該要回歸市場機制。
像是內政部次長花敬群日前在臉書發文表示，囤房稅是專業人士無理取鬧，打房會造成連帶衝擊，無法安定社會經濟，是非常不負責任不正義的行徑。又或者，鄉林建設董事長、中華民國全國商業總會理事長賴正鎰日前也說過，希望房價能回歸市場機制，政府停止打房政策，讓房市、股市雙引擎持續帶動台灣經濟動能。
沒有公開透明的資訊，根本就不可能有自由市場
有學過經濟學的人都知道，所謂的自由競爭市場是建立在資訊完全公開透明，買賣雙方皆無資訊不對等的情況下才有可能達成。換言之，如果內政部花次長和賴董事長希望房價回歸市場機制，那應該舉雙手贊成「實價登錄 2.0」，讓房價資訊更公開透明。
目前實價登錄的其中一個大問題就是，預售屋價格的登錄可以等到建商正式交屋或代銷結案時再整批登錄，可能和真正簽約銷售的時間差了兩、三年，讓想要買預售屋的消費者得不到相關的資訊，也助長了所謂新竹地區常見的建案潛銷即完銷，購屋預約單（紅單）早被一掃而空的炒作怪象。
所謂的紅單文化，就是當建案尚未正式開賣，甚至連設計圖都還沒出來的時候，就會有仲介開始提供購屋預約單（紅單）給想買的人，類似發號碼牌，這時候預約的人還不用付錢。通常仲介都是跟建商熟識的人，建商用比牌價便宜一些的價格，同意或默許仲介發送紅單的行為。
建案設計圖出來後，仲介就會依紅單上的序號通知持有人跟建商下訂樓層和房間，然後支付 10 至 20 萬不等的訂金。一旦成功下訂，仲介也會收取 10 萬至 20 萬的佣金。等正式開賣的時候，紅單持有人就能夠用談好的價格跟建商買選定的房戶。至於紅單能不能轉讓就看建商怎麼規定，大部分是可以，少數要綁一年才能轉讓。
什麼是「紅單文化」？
最初持有紅單的人，可能是投資客，也可能是熟識仲介的親友，通常只有少部分是最終跟建商買房的人。也因為在建案正式開賣之前，常常所有的房戶都被預訂了，所以其他真正要買房的人，就只能夠加價 100 至 200 萬跟紅單持有人購買紅單。
紅單的運作看似自由市場的供需機制，但其實當中充滿了資訊不對等。首先，最初知道紅單哪裡有的人就是極少數人；紅單持有者是不是真的要買房，還是其實是要拿來轉手賺錢的，也只有持有者知道。
再來，假使一開始建商開給仲介的價格太便宜，以至於紅單發送太快，建商還可以不承認，加價後再讓仲介發送另外一批紅單，新竹市甚至發生過建商加價兩次紅單後，最後還收回來自己蓋好再賣的案例。這等於是讓建商幾乎沒有花什麼成本，就能夠輕鬆掌握市場資訊，但此時大部分要真正要買房的人還被蒙在鼓裡，根本無從得知建案的市場價格和銷售數量。
由於最初的紅單持有者往往並非是最終跟建商買房的人，這也意味著市場供需的「需」，因為紅單最初的持有成本過低，只用付 30 至 40 萬的訂金和佣金，所以大量的被創造出來，造成搶購、熱銷的假象，進而將房價被炒高，最後倒楣的都是真正有住房需求的人。
唯有即時的實價資訊，房價才有可能回歸真正的市場機制
「實價登錄 2.0」 將規定預售屋的實價資訊必須在建商跟消費者簽約 30 日內就登錄，可以大幅提升預售屋銷售資訊的透明程度，讓真正有住房需求的人可以等到真的有前幾個人簽約之後，再來決定要用什麼價格購買。當消費者決定購屋的時間拉長，建商和投資客的資訊來源就會變少，不敢隨意哄抬價格。
至於紅單收訂算不算是銷售，時代力量立法委員邱顯智正在和內政部大戰。邱委員主張如果紅單上的內容已經「預約」到樓層、坐落、坪數、單價、總價，那根本就是買賣契約，當然算是銷售。當然內政部顯然不想這麼認為。
不過可以確定的是，只有當紅單上的購買價格也能夠被要求在 30 天內登錄在實價資訊服務網上，房價才有可能回歸真正的市場機制。
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