(本文經專欄作者 時代力量 授權刊登,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題。 首圖來源:FlickrCC Licensed

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許多舊市區隨著時代變遷而風華不再,而探究其中的問題,除了產業變遷、外移以外,要怎麼將人口留下來,居住品質亦是重要的拉力之一,而舊市區的振興與活化可以如何從制度面著手,優化建物,進而改善生活品質呢?(責任編輯:李姿萱)

圖片來源:Flickr

文 / 時代力量桃園市議員簡智翔

桃園舊市區的振興與活化,是許多老桃園人關心的議題,從火車站到景福宮大廟一帶,過去曾經百貨、戲院林立,盛極一時,但隨著時代變遷、建物老舊,居住人口逐漸外移而榮景不再。

然而若以人口數據觀察,桃園市整體人口自 2000 年的 173 萬人成長至今年 9 月份約226 萬人,成長約 53 萬,成長率為 30.6%;而桃園區則是人口從 32 萬成長到 45 萬,成長了 13 萬人,成長率約為 40.6%,由此可見,桃園區成長的幅度還是高於整體,尤其桃園火車站還是高居全國第二大流量的車站,可見人潮不是沒有,只是無法留住,商業活動無法興盛。

探究歷史因素,早期因缺乏都市計畫,舊市區的道路以 8 米與 12 米為主,巷弄狹小加上騎樓雜亂無章,連帶影響行人用路品質以及停車的便利性;而學區與商業區位鄰近,在法規上彼此牽制,造成商業活動的多元性不足,危老建物的重建步伐緩慢,公共設施也覓地困難,多項因素交互影響之下,讓舊市區發展停滯,猶如一灘死水。

「使用者體驗」是舊市區活化的關鍵

試想,以使用者的體驗出發,有友善、寬敞的行人空間、方便且距離不遠的停車格、加上多元的商業活動,食、衣、育、樂具足,人潮會僅將桃園車站周遭作為交通轉運的節點嗎?滿足消費者的體驗才是願意留下來逛街、消費的關鍵因素。

而目前的舊市區中,恰好就有少數的新建社區,依照現行《都市計畫施行細則》實施退縮,此一例子便與周遭的騎樓形成強烈的對比,退縮的行人空間讓市民可以更加舒適的逛街,店面也更整齊劃一,增加業者的進駐意願,優質的行路品質,可為後續的新建、改建提供良好的範例,解決路寬不足的問題。

那回到都市更新的實際面,如何才能讓地主、建商願意來做都市更新?目前依《都市更新條例》給予建商或地主獎勵的項目包括對環境品質、無障礙環境、都市景觀、防災、生態等具有正面貢獻,以及綠建築、完整街廓等,但各項的容積獎勵,皆無法突破《都更條例》第 65 條中規定,總獎勵不得超過基準容積的 0.5 倍,因此以桃園舊市區的狀況為例,礙於容積的限制,若實施重建,不僅地主換得坪數縮水,建商也無利可圖,反而歸咎房價太低,無法創造雙贏局面,導致都更進度緩慢。

從「制度面」著手創造都更誘因

所以更好的作法是以制度面的改善創造誘因,例如讓新建、重建的建物捐贈坪數做公共設施,例如:樓上某層作為社會局的公托、日照設施,地下停車場做開放……等,以換得更多額外的容積去突破天花板,而根據過去幾次的質詢紀錄,市府單位皆表示為可行作法,至於可換得的容積比例應為多少,還有賴桃園市都發局研議之後再做討論。

而上述的公共設施之選址,亦可從同樣具有改建需求的舊市區國小來著手,一個最近的例子是中壢國小的「半半更新」,以錯開工期的方式,分批改建,而新建校舍便可開闢空間,提供諸如地下停車場等公共設施使用,去增加舊市區的停車空間,也能解決在舊市區公共設施覓地不易的長期問題。

綜觀所述,以桃園目前都更案件持續攀升的現狀,若要加強桃園都市更新的能量,勢必得參考台北市成立都更中心的作法,以政府公信力來協助推動,也能增加地主與建商間的溝通,加速整體的進度。

智翔在過去四個會期的質詢中,陸續與都發局、經發局、交通局、工務局、教育局針對舊市區議題,拋出提高都市更新誘因、改善行人空間、成立都更中心、老校園活化、有條件放寬產業進駐限制等建議與解方,也在最近一次總質詢中與鄭市長在部分建議上取得共識。振興之路道阻且長,尚需更多的耐心與前瞻的思維來處理。

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