韓國人 19 歲到銀行開「住宅認購儲蓄」帳戶,定期存款換一個便宜買房的機會,買房不是夢想

(圖片來源:Counselling)

韓國長達 9 年的綜藝節目「我獨自生活」為拍攝藝人獨自生活的實境秀。其中出演的演員李施彥因韓國的「房屋認購」制度,長年「住宅認購綜合儲蓄」定期存款,累積分數擁有抽籤資格,幸運地透過用低於市價的方式購買由政府蓋的住宅。

(演員李施彥透過房屋認購制度購入的住宅,圖片來源:TV-People)
(韓國節目「我獨自生活」李施彥與其客廳畫面截圖,圖片來源:TV-People)
(韓國節目「我獨自生活」李施彥與其小陽台畫面截圖,圖片來源:TV-People)

韓國的「房屋認購」制度是什麼? 讓人買房不是夢想

先介紹韓國的租屋體制。韓國的租屋分成兩種,全租及月租,近年來因為政府不動產政策改變,全租的租金提高,原本以高額保證金租房,房東拿保證金去投資(存款利率最高達 8%),租約到期房客就能將保證金全數拿回的機制,隨著政策修訂,全租房東將價格持續調升,如此現象之下,房客將租屋的念頭轉移到「購房」。

韓國購屋的自備款很高,房貸利率更是台灣的兩倍,買房是一個奢侈的夢想。為解決韓國年輕人買不起房子的狀況,2009 年韓國成立了「LH 住宅公社」,以蓋公共住宅,或是和建商合作蓋民營公寓,提供給韓國人民申請購買入住。

韓國不動產修法是家常便飯,政府民眾皆重視

韓國政府對於不動產的政策訂定與修改極為頻繁,從房屋稅、租房的制度、房貸額度都有不同繁瑣的規定,2017 年至今,短短 4 年就頒佈了 24 次不動產對應政策。而房屋認購制度從 1978 年立法至 2018 年已修改過 139 次,光是 2018 年就改了 5 次,平均不到 3 個月就修改一次,可見政府與民間對於這個制度都非常重視。

定期儲蓄換一個便宜買房的機會

「房屋認購制度」簡單的介紹,就是年滿 19 歲設有戶籍的居住者,可持身分證和無房產證明到銀行開戶,申請人每月存固定的額度,自由存入 2 萬至 50 萬韓元不等,以定存培養信用, 存摺的利率比一般銀行儲蓄帳戶高,存滿一年即享有優先抽籤、認購資格,自行選擇想居住的地點及房屋坪數,選好物件之後上網申請抽籤,但每人僅有一次的抽籤資格,中籤者能以低於市價購入政府蓋的公共住宅或民營公寓。

政府創造「住宅認購綜合儲蓄」的制度,鼓勵人民購房,公共住宅和民營公寓等預售屋的地點與房子都非常棒,中籤之後購買的價格低於市價,日後增值的空間極大,許多人中籤之後還會直接轉手賺取利差。

僧多粥少,房屋中籤率 從 1/25 降至 1/1000

在韓國,幾乎每個人都會開通「住宅認購綜合儲蓄」戶頭,中籤率從 10 年前的 1/25,到現在的 1/1000。很多銀行也會有「住宅認購綜合儲蓄」戶頭數量的壓力,故根據地域偏僻與否,有些會在申請開戶時送點小禮物。

房屋認購制度不僅是給韓國國民而已,持有登錄證外國人也能申請。然而韓國人和外國人的可申購的公寓種類不同,韓國人可購買民營住宅及國民住宅,但外國人僅能購買民營住宅。

國民住宅是由國有企業建設(SH 公社、LH 公社),以無住宅平民為對象,民營住宅則由我們熟悉的大企業所建設的品牌公寓(三星來美安、GS 建設、Xi、LOTTE CASTLE)。

審查機制嚴格,有人不惜假結婚

房屋認購制度的審查機制很嚴格,同時會因帳戶持有人的條件加分,如同累積點數高分就比一般人更有機會抽中。相關規定有:不中斷持續存款的時間、無房產多久、撫養幾個人(父母、配偶、子女)。其中已婚者能有加分資格,甚至有人不惜假結婚換取抽籤買房的機會。

台灣住宅政策落後,需重新理解自身住宅特殊性訂出合適的政策

韓國的房屋認購制度已行進 40 餘年,可以看見韓國政府與企業合力建房,並建立一套「住宅認購綜合儲蓄」購房及審查機制,讓國民在租屋及購屋之中有另一個選擇,同時制度也與時俱進地不斷修改。台灣的由於常年住宅政策的偏差,從 2010 年才開始推動社會住宅,已晚韓國 30 年,如此落後美、日、韓的「時滯」(time lag)現象,政府更需要好好診斷,重新理解台灣住宅的特殊性,找出適合台灣體質的住宅政策。

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