【時力地方專欄】竹科人太有錢了嗎?大家在排隊買 iphone 時,為何新竹有群人在排隊「看房」

(本文經專欄作者 時代力量   授權刊登,並同意   BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題。 原文標題 〈新竹市房價屢創新高,真的完全是自由市場決定的嗎?〉 首圖來源:PipperL,CC Licensed。)

【我們為什麼要選擇這篇文章】

海外資金回流加上低利率的環境下,台灣房市急速升溫!儘管「實價登錄 2.0」將在近期送進行政院審議,且行政院長蘇貞昌也表示,會在 3 個月內完成修法作業。不過,這真的有助於房價回歸自由市場嗎?(責任編輯:徐子捷)

新竹的高樓大廈。圖片來源:PipperL,CC Licensed。

文/林彥甫(時代力量新竹市議員)

新竹房市成交價成長高達 25 %!是因為竹科人太有錢了嗎?

大家常常在新聞上看到報導有人排隊買 iPhone 或是演唱會門票,但在新竹,最常聽到有人在議論的是,哪家建案又一群人在排隊看房,甚至好幾個都開賣不到一天就秒殺。根據統計預售屋與新成屋行情的國泰房屋指數,2020 Q3 新竹縣市大廈可能成交價來到 28.3 萬元/坪,相較去年同季成長高達 24.46 %。

從內政部實價查詢服務網上搜尋今年 1 月以來新竹市的房地成交價格 ,3 房 2 廳 2 衛含車位的新成屋平均價格已經超過 1 千 3 百萬元,如果是位在熱門的東區,甚至上看到 1 千 6 百萬元。

讓人不禁懷疑,新竹市的房價不斷攀升,真的是因為竹科人太有錢、太愛買房? 其他買不起的年輕人,都只能望洋興嘆嗎?

去年新竹市議會第二次定期會,我針對開徵囤房稅的議題質詢林智堅市長,並要求新竹市稅務局應進行相關的研究。當時得到的回應是「實施差別稅率與否和房價指數並無直接相關」、「新竹市的房價所得比和空屋率問題相對於其他縣市好很多」。

就如同每當有民意代表或民間團體提出跟抑制房價相關的政策,就會有政府官員或商界大老跳出來說打房會影響台灣經濟、應該要回歸市場機制。

像是內政部次長花敬群日前在臉書發文表示,囤房稅是專業人士無理取鬧,打房會造成連帶衝擊,無法安定社會經濟,是非常不負責任不正義的行徑。又或者,鄉林建設董事長、中華民國全國商業總會理事長賴正鎰日前也說過,希望房價能回歸市場機制,政府停止打房政策,讓房市、股市雙引擎持續帶動台灣經濟動能。

沒有公開透明的資訊,根本就不可能有自由市場

有學過經濟學的人都知道, 所謂的自由競爭市場是建立在資訊完全公開透明,買賣雙方皆無資訊不對等的情況下才有可能達成。 換言之,如果內政部花次長和賴董事長希望房價回歸市場機制,那應該舉雙手贊成「實價登錄 2.0」,讓房價資訊更公開透明。

目前實價登錄的其中一個大問題就是, 預售屋價格的登錄可以等到建商正式交屋或代銷結案時再整批登錄,可能和真正簽約銷售的時間差了兩、三年 ,讓想要買預售屋的消費者得不到相關的資訊,也助長了所謂新竹地區常見的建案潛銷即完銷,購屋預約單(紅單)早被一掃而空的炒作怪象。

所謂的紅單文化,就是當建案尚未正式開賣,甚至連設計圖都還沒出來的時候,就會有仲介開始提供購屋預約單(紅單)給想買的人,類似發號碼牌,這時候預約的人還不用付錢。 通常仲介都是跟建商熟識的人,建商用比牌價便宜一些的價格,同意或默許仲介發送紅單的行為。

建案設計圖出來後,仲介就會依紅單上的序號通知持有人跟建商下訂樓層和房間,然後支付 10 至 20 萬不等的訂金。一旦成功下訂,仲介也會收取 10 萬至 20 萬的佣金。等正式開賣的時候,紅單持有人就能夠用談好的價格跟建商買選定的房戶。至於紅單能不能轉讓就看建商怎麼規定,大部分是可以,少數要綁一年才能轉讓。

什麼是「紅單文化」?

最初持有紅單的人,可能是投資客,也可能是熟識仲介的親友,通常只有少部分是最終跟建商買房的人。 也因為在建案正式開賣之前,常常所有的房戶都被預訂了,所以其他真正要買房的人,就只能夠加價 100 至 200 萬跟紅單持有人購買紅單。

紅單的運作看似自由市場的供需機制,但其實當中充滿了資訊不對等。首先,最初知道紅單哪裡有的人就是極少數人; 紅單持有者是不是真的要買房,還是其實是要拿來轉手賺錢的,也只有持有者知道。

再來,假使一開始建商開給仲介的價格太便宜,以至於紅單發送太快,建商還可以不承認,加價後再讓仲介發送另外一批紅單,新竹市甚至發生過建商加價兩次紅單後,最後還收回來自己蓋好再賣的案例。這等於是讓建商幾乎沒有花什麼成本,就能夠輕鬆掌握市場資訊,但此時大部分要真正要買房的人還被蒙在鼓裡,根本無從得知建案的市場價格和銷售數量。

由於最初的紅單持有者往往並非是最終跟建商買房的人,這也意味著市場供需的「需」,因為紅單最初的持有成本過低,只用付 30 至 40 萬的訂金和佣金,所以大量的被創造出來,造成搶購、熱銷的假象,進而將房價被炒高,最後倒楣的都是真正有住房需求的人。

唯有即時的實價資訊,房價才有可能回歸真正的市場機制

「實價登錄 2.0」將規定預售屋的實價資訊必須在建商跟消費者簽約 30 日內就登錄,可以大幅提升預售屋銷售資訊的透明程度,讓真正有住房需求的人可以等到真的有前幾個人簽約之後,再來決定要用什麼價格購買。當消費者決定購屋的時間拉長,建商和投資客的資訊來源就會變少,不敢隨意哄抬價格。

至於紅單收訂算不算是銷售,時代力量立法委員邱顯智正在和內政部大戰。邱委員主張如果紅單上的內容已經「預約」到樓層、坐落、坪數、單價、總價,那根本就是買賣契約,當然算是銷售。當然內政部顯然不想這麼認為。

不過可以確定的是, 只有當紅單上的購買價格也能夠被要求在 30 天內登錄在實價資訊服務網上,房價才有可能回歸真正的市場機制

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