大家終於受夠毒品、流浪漢和人類糞便了嗎 —— 我緊密觀察矽谷房價後,有了「驚人發現」!

(本文經原作者 失憶症大叔 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題 〈 舊金山房價崩了?大家都受夠毒品針頭、流浪漢、人類糞便出逃舊金山嗎?〉 。首圖來源:wikimedia,CC Licensed。)

【我們為什麼選這篇文章】

新冠肺炎(武漢肺炎)疫情在美國尚未減緩,加州野火也仍燒不停!但這有讓居高不下的房價開始走下坡嗎?

據加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors, CAR)日前發布的最新報告 顯示 ,即使受到疫情、氣候的波及,灣區房地產卻似乎不受影響,現有中位數獨立房房價也創下 106.8 萬美元的歷史新高。

究竟,人人嚮往的矽谷夢醒了嗎,舊金山的房價是否崩了?一起來看矽谷居民怎麼說。(責任編輯:徐子捷)

舊金山的房價跌了嗎
舊金山的市容。圖片來源:wikimedia,CC Licensed。

文/ 失憶症大叔

我不是地產經紀,但也緊密觀察矽谷房價至少三年了,就來分享一下身為矽谷居民的真實感受。

本文只分享照三餐刷 realtor.com、Zillow、Redfin 的「小數據分析」,每個禮拜看房真實體驗以及統計資料,盡量不引用低相關性的新聞,原因無他,不是只有台灣有惟恐天下不亂,牽拖不相干事物的媒體製造業,美國也有。 如果只想看新聞,網路上到處都是,實在沒必要由我一一贅述。

人們真的受不了糞便、毒品和流浪漢了嗎?

先說說我三年看房的真實感受。矽谷房價在 2008 年泡沫化之後,一路往上飆升,似乎沒有要停的意思,再加上,矽谷人們瘋狂搶房(bidding war)導致實際賣出價格(selling price)比掛牌價(listing price)多出兩三成,很多人見著「今天不買,明天就買不到了!」的態勢,咬牙在 2018 年買在高點。然而,房市在 2019 年冬季,有稍微趨緩的趨勢,甚至有了一兩成的跌幅,一方面是因為十月到二月是美國房市淡季,一方面是因為中美貿易戰爭。

2020 年的房市在夏奇拉與 JLo 在 2 月 Super Bowl(超級盃)的拉丁性感熱舞之下悄悄回溫,房市好像在大唱「Let’s get loud!」,儘管疫情已經發生,不知不覺就進入旺季,揉一揉眼睛,2020 年的房價居然還比 2019 年旺季的價格高!

說好的矽谷出逃潮呢?我真的很期待,大家快走,我來撿。

「舊金山待售空屋庫存量(inventory)高於去年同期的 96 %」,是引用 Zillow 今年 8 月提供的數據,有些人將這個數字解讀成「舊金山房價已經下跌了,舊金山已經出現了逃出潮」,但是 Zillow 同篇文章清楚表明:「都市地區就算有 inventory,也不表示該都市被棄城。近期只是舊金山賣家大量湧入市場,而買家並未跟上步伐,所以舊金山才有大量待售空屋。」

至於,為什麼會有大量賣家湧入市場(與去年相比),我個人認為主因是 COVID-19。

大家都很怕被傳染,而且都被關在家裡耍宅宅,所以全美的趨勢是:

逃離大都市,往人口少的郊區或風景區移動(房子 CP 值也比較高)

既然要被關,誰想被關在小屋?當然要換大一點或舒適的房子。

這是我被關久的切身心得體驗,我利用同理心去推論其他人心思。

舊金山之所以在矽谷,才會吸引科技人才的進駐,撇除 Twitter 那種總部設在舊金山的不說,理由是因為那些科技人喜歡五光十色的都市生活。然而,現在舊金山 shelter in place(居家避難令)倒一片餐廳,有趣的都市生活瞬時幾乎不復存在了,加上科技公司祭出 WFH 政策(work from home),讓科技人有選擇權在世界各地遠端上班,有何理由非舊金山不住?而且,矽谷科技人大都是外來人口(中國人、印度人、歐洲人)本身就具有強大的移動能力,情感上也不會對舊金山如家鄉般戀戀不捨。藍領階級或服務業更別說了,原本擠在小小公寓的,早就失業而負擔不起房租爭相走人。

「大家都是不是終於受夠毒品針頭、流浪漢、人類糞便出逃舊金山,WFH 只是壓倒駱駝的最後一根稻草?房價已經下跌了?」

舊金山年年都有出走潮,卻也不斷有新人湧進

舊金山是因為 COVID-19 爆發了出走潮沒錯,而且不只今年,年年矽谷或舊金山都有大量出走潮,每年也都有此類新聞報導,不信可以使用年份加上矽谷出逃關鍵字上網搜尋。 然而,年年都有出走潮,而年年,也都有新人不斷被矽谷金字招牌吸引過來,為矽谷注入新血

這也就是為什麼,到今天(2020 年 8 月 19 日)為止,房價也沒有下跌。人類大便、流浪漢、毒品針頭也不是一天兩天的事,也沒見過舊金山因此跌價。難道 Twitter 會因為門口有大便就招不到科技人才了嗎?薪資給得夠大方,就有不怕屎的志士前仆後繼為 Twitter 服務。舊金山也不是整座城市都是大便,不然為什麼一堆 FAANG(Facebook、Amazon、Apple、Netflix、Google)高層選擇在這裡落腳,難道這些高科技高階人才都有異於常人的癖好,偏愛人類大便?別忘記,祖克柏不只在太浩湖有房子, 在舊金山也有置產

圖片來源:作者提供。

上圖是媒體想讓你看到的,下圖是實際情況。這個範例是媒體想讓觀眾以為與會者人數眾多,但實際寥寥幾人。這則媒體報導不能說是假新聞,因為實際也有與會者,但是,也不能說這則報導是正確而全面的消息。

這個道理,台灣人在反韓、罷韓遊行那段期間應該深有同感,挺韓的媒體會利用畫面將挺韓遊行人數虛報,反韓亦如是。 不是舊金山不好,而是人自己會被自己眼界或行程限制,有些人只會看到金融區的人類大便與毒品針頭。 有些人,則是只故意報導人類大便,意圖用幾張街角的流浪漢照片,將整個舊金山描繪成第三世界。

矽谷房價跌了嗎?數據顯示:舊金山 2020 年的房價比 2019 年同期「貴」

矽谷的貧富差距,對其他地方的人們很難以想像,但是憑媒體新聞或自己觀光或出差行程的印象,就以為矽谷人們都住在垃圾堆裏,差不多相當於把高收入的工程師都當白癡。把高收入工程師當白癡,相當於把矽谷科技公司當慈善事業,都在養白癡。

「舊金山待售空屋庫存量(inventory)高於去年同期的 96 %,表示房價已經開始下跌了?」

首先,這個 96% 是舊金山自己跟自己比,舊金山本來就是很熱,甚至可以說是過熱的市場;再者,根據 SFGate,在疫情發生前,舊金山的 inventory 與其他大城市相比,本來就比較低,歷史統計,舊金山市面上的 inventory 與舊金山總房屋數量的比例,相當於紐約的四分之一而已。換言之,疫情爆發之前,舊金山願意賣房的人本就不多。

就算都看不懂地產經紀術語,從 數據 還是可以看到,舊金山 2020 年房價就是比 2019 年同期貴。

黃線-舊金山 SFH(single family home,獨棟別墅)的房價走勢 Zillow。圖片來源:作者提供。

再拉一張一年內的舊金山房市中位數,給讀者笑一笑。舊金山不是房價跌了?拜託一下,這個線平到比 A 罩杯還平,真的是大家集體出逃的「棄城」—— 舊金山該有的樣子嗎?

一年內的舊金山房市中位數 Zillow。圖片來源:作者提供。

「為什麼就算突然很多賣方進入市場,房價還是不跌?」

我認為可能是因為舊金山賣方還持有樂觀態度。他們或許也有條件樂觀,很多人又不缺錢,又不急於販售,不是他喜歡的價格,就不賣。再者,加州房屋政策也有巨大的影響,導致賣方要賣不賣成為矽谷、舊金山的常態,這是一個矽谷房市的基本常識。

他們這麼樂觀也是很合理,Redfin 本月統計,舊金山房子掛在市面上還沒被有緣人相中的天數, 是 24 天 ,全美 平均是 35 天 ;就算是遇到 金融風暴 ,2008 年後的 housing crisis,舊金山相比全美 20%-50% 的跌幅,也只跌了 15%-25 %。再細分,當時舊金山較差的區跌了 25% 到 40 %,但舊金山蛋黃區只跌了 8% 到 10%。在風暴後,舊金山的復原也是相當迅速的,一路一直飆到 2018 年。

好啦,放過大家急於出逃的舊金山吧!我們來看看矽谷兩縣。

「舊金山整體房價也不會因為市中心幾區的流浪漢、毒品針頭就下跌,否則要跌早就跌了。」

矽谷在本文指 FAANG(Facebook、Amazon、Apple、Netflix、Google)座落的 San Mateo County(聖馬刁縣)以及 Santa Clara County(聖塔克拉拉縣)。此二縣的行政劃分上不包含舊金山,也因為舊金山本身是都市型態,與矽谷郊區性質不同,所以索性將舊金山從矽谷切割做討論。

廢話不多說,上 realtor.com 最熱騰騰的數據。2018、2019、2020 年 7 月房價中位數:

San Mateo:1.38M→1.34M→1.44M

Santa Clara:1.38M→1.3M→1.28M

San Mateo 漲,Santa Clara 微跌而已,跟 2019 年差不多。

就光從這幾個數據,就與我每天刷 realtor.com、Zillow、Redfin 的感覺相當接近。另外,我也注意到矽谷雙縣 SFH 的待售空屋庫存量減少,我推論與 COVID-19 有關。

很多賣方愛身體、顧生命,不敢把房子展給客戶看。而且以前有 open house(賣方開放看屋,不需預約),現在因為 shelter in place(居家避難令)都要一個個預約,或是限制單次參訪買家數量,且在每次參訪後都必須將房子消毒,非常麻煩。這造成供給減少,加上利率低買家(需求)增加,導致矽谷 SFH(獨棟別墅)價格居高不下,甚至還微漲。與 此篇圖表 不謀而合。

我用親身經驗與數據說明了矽谷目前的實況,「矽谷房價已經開始下跌」這個說法不攻自破。然而,最該關心的其實是未來:「矽谷房價會在未來下跌,甚至會一去不回嗎?如果會跌,那是什麼時候開始跌?哪些地區跌?」

可惜這種事誰也說不準,矽谷房價會不會跌,可不是從「舊金山待售空屋庫存量(inventory)高於去年同期的 96%」這樣的數據可以判斷; 舊金山整體房價也不會因為市中心幾區的流浪漢、毒品針頭就下跌,否則要跌早就跌了。 如果不認識幾個高科技產業的高層就算了,也該知道祖克柏也沒有要為了流浪漢搬家。

政策(不論政府或公司)、稅制、風氣、時事、景氣才是影響舊金山房價的重點,會認為流浪漢與人類大便是主要影響因素,還真是門外漢。本文只描述現況,而不是預知未來,我說今天沒跌,但也不是說未來就不會跌。

說到這,我還真的很感謝媒體渲染,也希望他們繼續加油,繼續唱衰矽谷,讓矽谷 SFH 在近期大跌特跌一番,換我來大撿便宜。(2018 年下單的朋友們抱歉!)

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