【逛完吉卜力要知道的事】東京知名商圈竟然曾是黑市!洗白形象就靠秘密團隊打造「匠人社區」

(本文書摘內容出自 《巷弄經濟學》,由 馬可孛羅   授權轉載,並同意   BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題。首圖來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。)

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台灣人最愛旅行的國家就是日本,其特殊的文化和多彩的景色,讓遊客連去商店街購物,都能體驗到不同滋味。造就這些文化景觀的秘密,就是當地的匠人社區文化,例如,由寺廟、商會和居民一起打造的「吉祥寺」商圈,讓曾是黑市的地區成為獨立商店林立的觀光名勝,這裡不僅有台灣人最常去的「三鷹之森吉卜力美術館」,更被日本人票選為最想居住的地方。(責任編輯:梁雁)

拱廊式傳統市場吉祥寺 Sun Road 商店街入口。圖片來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。

日本商圈內的商人之間有深厚的社區文化,能 夠自律地解決租金控管、大小型商店的互補等社會問題。最突顯彼此對共存付出的努力的是, 商店彼此尊重各自原有的領域,不侵犯彼此的業種或商品 ,例如大賣場不販售傳統市場已經先開始買賣的生鮮產品。

從空間設計也可以看出相互尊重的傳統。東亞日報記者林相均在他的著作《東京商業漫步》中對吉祥寺的社區精神說明如下:

走出吉祥寺站,若想 逛百貨公司、購物中心等大型賣場,就必須經過傳統市場。 法律並未明文規定大型賣場必須離巷弄商圈幾公尺遠,或是規定以車站為中心,傳統市場和現代商業街的位置該如何配置。 吉祥寺的結構如此,是因為整個都市一致認為,若想具備競爭力,就得讓現代流通業者和巷弄商圈共存,以維持商圈的多元性。

林相均,《東京商業漫步》( Hanbit 出版,二○一六)

吉祥寺,大型商店和巷弄共存。圖片來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。

強大的社區力量,阻擋大企業侵蝕地方特色商圈

當然社區規範 並非光靠自律來執行。 商人會組成商會強化內部團結力,建立包含相關自治組織在內,以及其他商店街的商會、地區居民團體等互助的管理體系。 地區居民也扮演商圈管理的重要角色,據研究指出:「吉祥寺商店四周有良好的環境,所以地區居民對整體商店街和區域關注度高。他們對區域治安及安全問題敏感,積極參與打造安全社區的活動。甚至有風化場所曾因當地居民極力反對而進駐失敗的實案。」(林華振等人)

站在都市計 畫的觀點來看,最令人羨慕的是這裡 不存在縉紳化 ,即使是東京最受矚目的商圈也沒有縉紳化的爭議,其背後有四個原因:

第一,社區文化。 如前所述,房東和商人之間形成社區,  自主施行非官方的租金制度。

 第二,吉祥寺的大地主是寺廟。 寺廟持有土地多,不易透   過買地來進行商業街開發。由於寺廟的非營利整體性, 並不會   發生租金急劇上升的現象。

 第三,牽制商圈無限制膨脹的居民的努力。 這裡的住宅不   易轉  為商業用途,因此連鎖業者很難大舉進駐。

 第四,一九九一年日本房市泡沫化後,房地  產持續低迷,  營造了難以縉紳化的環境。

《BO 編按》:縉紳化(Gentrification)指老舊社區重建後,吸引資本回流導致地價上升,最後出現外來高收入者取代原本居民的人口替代現象。

從井之頭恩賜公園往吉祥寺站的街道。圖片來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。

從經濟學的觀點來看,其中最有趣的原因是房地 產景氣 不振。一九八○年後半期,日本房地 產市場的泡沫規模超乎想 像,泡沫崩潰後,東京的住宅價格最多下跌了 90% ,商業用土 地價格甚至跌了 99%

一九八○年代以後,從東京和吉祥寺的公告地價變化趨勢 可以明顯看出後泡沫時代房地 產的不景氣。一九九三年以後, 東京和吉祥寺的公告地價急遽下跌,直到二○一六年也沒有回 溫。

商業街租金的情形也差不多,一九九○年代初期暴跌後便 持續低靡。二○○八年至二○一五年間,東京主要商業街的一 樓賣場租金,反而從每坪五萬三千日圓跌至四萬三千日圓。

二○一五年上任的安倍晉三首相實施景氣振興政策後,東 京房地 產市場擺脫了近三十年的通貨緊縮局面。在此之前,房 東無法調漲租金,承租人也沒有選擇的餘地。租賃市場的不景 氣,就不會發生商業縉紳化,這是經濟學上必然的結果。

東京和吉祥寺的公告地價變化趨勢。(出處:tochi-value.com)圖片來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。
主打特色和氣氛的吉祥寺咖啡專賣店。(照片提供:金勝勳)圖片來源:馬可孛羅提供,未經授權,請勿轉載。

在房地 產市場長期蕭條的特殊環境下仍然獲得成功的吉祥 寺模式,未來是否也會持續 呢?可惜我們不能只抱持樂觀態度。根據某媒體報導,二○一六年以後由於觀光客激增,口琴橫丁大量出現了像家庭式餐廳的企業營業場所。

若東京房地 產市場復甦,吉祥寺很有可能步上其他國際都市的超級商圈後塵 ,例如紐約和倫敦的許多商圈因為租金上漲,導致象徵地區整體性的獨立商店出走到其他地區,最後仍難逃只剩下名牌、大企業商店留下的縉紳化現象。

但是作 為支持吉祥寺的鄰國市民,我選擇相信匠人精神和社區文化的力量。 吉祥寺有寺廟、居民、商會等許多社區正在運作,它象徵了所有巷弄商圈都嚮往的匠人社區模式。 若這個市無法守護它的整體性,那麼其他都市也做不到。在房地產蕭條的條件下仍象徵完美巷弄商圈的吉祥寺,希望它能憑藉互助共存的努力,有智慧地克服縉紳化的威脅。

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