本文作者：陳節如國會辦公室主任 孫一信
房地合一稅的改革，是台灣社會被迫要誠實面對的問題。我國長期稅制不公，資本利得稅負過低導致所得稅收入中，受薪階級承擔超過七成比例，國庫也沒有因為房價的上漲而獲得實質挹注，且因炒房成本低廉，造成房價飆漲。因此，房地合一稅的改革，存在稅制公平、充實國庫和抑制房價的目的。
- 魔鬼藏在細節：房地合一稅根本問題重重
但目前為止財政部所提規畫草案，存在三個比較嚴重問題，包括：
1、日出條款；2、長期持有稅率遞減；3、4000 萬以下免稅。
如果不加以修正，勢必白忙一場，錯失改革良機。
為了讓有房產讀者可以自行比照試算，也讓沒有房產的讀者有臨場感，我只好用自己 (其實在太太名下) 的例子來做房地合一稅的解析。
我家是位在新店中央新村的電梯華廈，坪數約 40 坪 (地坪 23.55 平方公尺)，2004 年 11 月購置，當年購置成本為每坪 24 萬 (總價 960 萬)，今年依實價登錄查詢網站附近均價約為 50 萬 (預估總價為 2000 萬)。
如果依據財政部的稅率 17% 來計算，到底怎麼計算房地合一所得稅。首先，假設房地合一稅沒有其他優惠條件、免稅條件、沒有長期持有稅率遞減來試算 (如下框)。算出來，我的實質稅率約為 14.7%(請參考以下方格)。
註 1、23.55 平方公尺，104 年與 103 年公告現值差價（地政司網站可查閱全國各地的土地公告現值。）
註 2、土地增值稅為 286,204（E）（財政部稅務入口網站可以試算你要繳交的土地增值稅）
- 日出條款讓既得利益者受惠、然後政府收不到稅
財政部用信賴保護原則的觀點規劃了日出條款，也就是說除 2016 開辦後兩年內出售的所得課徵 30%（這部分的日出為 2016 往前算兩年）以外，其他均為 2016 年 1 月取得的房子，在將來出售時才適用房地稅新制。
其實對屋主來講，獲利根本尚未實現，何來信賴保護原則，這種說法和軍公教在面對 18% 爭議時喊出「信賴保護原則」如出一轍，講白了都只是既得利益者的反動說辭，根本站不住腳，甚至違反憲法平等原則。
另從實際稅收來看，我國房市走過十五年的多頭行情，北部縣市房價漲幅甚至超過一倍。十五年來，這些屋主做了甚麼？他們只是住在裡面（這部分享受了居住實益）；或者他們將房屋租給他人收取租金；抑或他們空著房屋等待漲價後出售，房價的高低起伏，其實和屋主的努力關係不大，倒是存在許多社會、政治和國際因素。因此漲價獲利的部分理所當然應該要繳稅，才能符合漲價歸公的憲政精神。
根據信義房價指數，新北市十三年來漲幅為 216%，台北市為 211%，漲幅最少的高雄也有 150.9%（以十年計分別為新北市 142.9%；台北市 142%；高雄市 137.5%）。
如果依財政部的日出條款，這些漲價部分完全課不到稅。今年將會是房市反轉的一年，而且可能反轉十五年，這樣一來政府幾乎完全課不到稅，根本就是白忙一場。
有人也提出年代久遠，有成本舉證的問題，那應該交給估價師專業舉證；如果擔心持有期限久遠稅額太高，那就應該全國統一設定一個成本計算年度來解決問題，我國在實施都市平均地權條例之初，一律以民國 53 年的申報地價為其原地價，就是一例。因此，如當事人未能舉證其原售價時，可以用一個基準年期的公告土地現值加房屋評定現值為其成本。
- 長期持有稅率遞減，真的能打房？
至於，長期持有一年可以減徵 4%，是一樣的道理。持有 20 年減徵 80%，稅率只剩 3.4%。長期持有完全沒有減稅的道理，倒是為了抑制炒作，可以針對短期買賣課以更高的稅率，簡單說，基本稅率應該是地板，而不是天花板。
用我家案例來計算，在 2016 年時持有滿 11 年，第 3 年起稅率為 17%，滿三年起逐年遞減 4%，因此稅率改為 17%*(1-4%*9 年)=10.88%，實質稅率僅 10.04%。
- 房價超過 4000 萬免稅額？這根本不符課稅原理！
財政部在行政院院會討論時，原本規劃的 2000 萬免稅額，被毛院長要求提高到 4000 萬。用房地總價來規範免稅額是有問題的，簡單舉例來說，一棟一般房地的獲利金額，未必比豪宅來得低。如果真要訂免稅額，應該訂扣除購置成本後獲利部分的一定金額才對，例如可扣除獲利部分 50 萬。
財政部認為一般人住的房價為 2000 萬，行政院認為一般人住的房價是 4000 萬嗎? 依照財政部的估計，達到 4000 萬以上總價的交易戶數只有 1%，所以他們心裡想的只是希望讓這次房地合一稅的改革減少社會反彈，盡速通過，博取改革美名而已。
所得稅法有個基本原則，那就是有所得就應課稅，稅基應該穩固，避免各種優惠條件，稅率可以調整，這才是稅改的王道。
如果你是出售的房屋是自住，根本不用擔心，因為自住戶將會有重購退稅，或一生一次的優惠稅率的設計。如果你是自住不出售，那根本沒有不會產生任何稅負。
- 所以，房地合一稅到底幫到了誰？
如果依據財政部的規畫，不管如何我是完全不用繳房地合一所得稅，因為我不是 2016 年以後才購買；另外我的房價也沒有超過 4000 萬；就算取消免稅額，由於長期持有的關係，我的稅率仍然低的可憐，對政府來講，這不是賺到疲勞，什麼才是？
歷史上，台灣恐怕沒有類似的社會條件，可以大刀闊斧改革房地合一稅，一來實價登錄已經上路，二來社會上普遍對建商和炒房者獲取暴利相當反感，加上最近憲改的社會聲浪再起，應該也可以一併改革唯一在憲法中明定的法律，那就是土地增值稅法。
財政部舉辦幾次座談中主要反對者均為建商代表，他們提出信賴保護原則等似是而非的理由，也號稱賣 1000 萬會被課 400 萬云云等恐嚇民眾的不正確說法。 如果台灣民眾真的需要子住，建商何須擔心？他們真正擔心的只是原本的暴利變成合理利潤而已。
甘迺迪說「不要問國家能為你做什麼，要問你能為國家做什麼?」我們不需要那麼偉大，我們來問：
「不要問房地合一你要繳多少稅，要問比你有錢的人（建商財團和炒房致富者）逃掉了多少稅？」
延伸閱讀：
（本文為孫一信授權，同步刊登於：獨立天下評論 — 孫一信：房地合一稅的三大嚴重問題，非經授權、不得轉載；圖片來源：Images of Money ，CC licensed）
