文/黃健誠
打房「房價越打越高」？近年來，政府推出打房相關政策，希望能抑制房價的漲幅，但近期房市狀況不只市況熱絡，價格也持續高漲，日前內政部公布今年第二季及第三季的「可能成交指數」，第二季至第三季的數據曲線呈現 45 度角上升，也在網路上引起熱議，更被形容成是房價暴漲。
為何房價指標呈「暴漲」？ 專家曝 8 大因素
內政部不動產資訊平台的「可能成交指數」，從今年第一季 129.86、第二季129.45，突然上升至第三季的 134.69，漲幅相當明顯。若是觀察以實價登錄不動產交易價格資料編撰而成的住宅價格指數，也可明顯觀察到房價從 2018 年第二季開始，曲線就是一路上升，甚至近兩年的曲線可說是相當「陡峭」。
去年第4季至今年第3季的「可能成交指數」走勢。（圖／取自內政部不動產資訊平台）
對於房價上漲的現況，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，2020 年開始至今，住宅市場在剛性需求支撐、營建成本高漲、通貨膨脹保值心態等環境下，展開一波較強勁的上揚，全台土地、商用、住宅市場全面價量齊揚，房市正式邁入景氣技術第六循環的主升段。
李同榮提到，這一段房市回升行情，主要建立在包括「美商戰引發國際貿易保護主義，帶動台商製造業回流榮景」、「台商資金回流與租稅大赦引發的資金大回流，帶動搶購土地風潮」、「台灣經濟成長率表現強勁，帶動購屋需求」、「近幾年國民每人平均所得大幅提升，帶動購屋能力」、「產業鏈南移助漲基期較低中南部，帶動全台蛋白區全面翻揚」、「兩代不同堂趨勢大爆發，帶動市場強勁的剛性需求」、「營建成本高漲與通膨隱憂，帶動自住丶換屋丶投資保值的搶購風潮」、「景氣循環由 2018Q3 止跌點回升，帶動另一波段的技術回升行情。」等 8 大利因。
不過，雖然房市在上述 8 大利因帶動下，讓各區域、各類產品價量齊揚，甚至全年交易量上看 35 萬棟，但這一波主升段行情能持續多久、明年是否還能延續今年漲勢，李同榮對此認為，未來房地產走勢還將面臨 7 大挑戰。
2022 年還會繼續漲？未來有這 7 大挑戰
李同榮提到，首先是「全球 QE 縮表資金回收的挑戰」，由於美國聯準會（Fed）今年 9 月決策會議，應在 11 月中或 12 月中開始縮減於新冠疫情期間所推出的刺激措施規模。而後又有經濟學家認為，Fed 將在 11 月會議宣布啟動量化寬鬆（QE）退場機制，甚至可能當月就實施，縮減步調可能為每月 150 億美元，明年 7 月完成，一旦 QE 提前縮表，勢必影響全球資金流動，間接抑制泛濫資金流入股市與房市。
其次，「通貨膨脹與營建成本大增的挑戰」，全球性通貨在油價與大宗物資大幅上升帶動下，通貨膨脹指數上升，通膨初期對房市有保值心理的激勵，通膨中期會帶動搶購風潮，末期銷售率下滑，產生停滯性通貨膨脹，就會對房市產生不利影響。
目前看來，台灣消費者物價年增率在 3% 範圍內，若 2022 年通膨超過 5%，且營建成本又持續上升，對房市就會是嚴峻考驗，能否轉嫁至市場是一大關鍵。
另外，未來也會面臨「利率上升壓力的挑戰」，李同榮說，若全球 QE 提早縮表，為求資金逐漸回收，緊跟而來就是利率提升的壓力，當然利率回升初期會較溫和，對房市的影響較有限，但對市場中期而言，就會是一大警訊。
「蛋白區漲勢動能是否持續的挑戰」，則代表此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲，也是市場的主要推升動力，兩代不同堂趨勢增進市場需求量能，但持續動力有待換屋需求量能跟進，否則市場持續推動量能將面臨蛋白區房價是否會漲不動的挑戰。
李同榮也提到，「預售市場假性需求爆增與房市超熱的挑戰」是指房市循環中主升段走勢另一特色就是短線有利可圖的炒作，尤其近年中南部漲幅較高，成為預售紅單短線炒作溫床，雖有政策打炒房抑制紅單措施，但在稽核困難情況下，紅單炒作依然猖獗，若此現象持續擴大，房價將會縮短主升段的持續動能，上升趨勢線就會提早終止。
再者，「政策打炒房升級的挑戰」，2020 年不但有實價登錄 2.0、房地合一 2.0、央行三度限貸等打炒房措施，但因房市漲勢難擋，面對地方選舉與民意壓力，政策面若加重打房力道，若力道過猛就會有硬著陸的危機出現，因此，政府政策宜小心謹慎，購屋者也得戰戰兢兢的面對挑戰。
最後，李同榮也說，也需留意「兩岸衝突性增高的挑戰」，因為近年來中美商戰持續加溫，台美友好關係增進，引發中共軍機不斷擾台，且情況有增無減，在中美夾縫中，台灣處境非常艱難，一旦有突發性衝突產生，對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響，雖然機率不會太高，但也是房市長線發展觀察的重要指標。
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（本文經合作夥伴 今周刊 授權轉載，並同意 CitiOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為 〈房價到底漲多兇？一張表看清呈「這角度」陡升嚇壞所有人！專家：明年將臨 7 大挑戰〉。首圖來源：shutterstock）
