(本文經原作者 財團法人崔媽媽基金會 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈房地稅制改革,真的會影響租金嗎?〉。首圖來源:dadadog WU。)

【為什麼我們挑選這篇文章】

政府一連串打炒房政策,竟然也將戰火延燒到租賃市場。有房東宣稱,房地合一稅讓他要漲房租,對此財政部長直呼非常惡質,歡迎檢舉該房東。

然而,儘管有部長保證,PTT 網友認為沒這麼簡單,檢舉房東就一定得搬家,大多數人不會這樣做,並質疑財政部不檢舉房東逃漏,竟要房客自行檢舉?難道在租賃市場中,房客都只能成為任人宰割的肥羊嗎?租客又有什麼可以自保的方式呢?(責任編輯:賴怡璇)

政府喊話推出房地合一 2.0後,租賃市場疑似出現漲房租的聲浪。圖片來源:dadadog WU

文/ 財團法人崔媽媽基金會

因房價高漲而是否要實施房地合一稅、囤房稅成為各界關注的焦點。行政院於 3 月 11 日記者會宣布囤房稅暫不推行時,卻說若推動囤房稅「可能受房東轉嫁影響的承租戶達 78 萬戶」。

近日我們發現有房東蠢蠢欲動,意圖哄抬調漲租金(參見下文截圖),適逢今日(3/25)立法院財政委員會召開「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會,崔媽媽針對「實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?」及健全租賃市場提出我們的看法。

房東房地合一稅修法,惡意漲房租

近日在臉書社團,有台南的房客反映,他與房東的合約在明年才到期,但在 2 月份時,房東突然要求更換租約並要求漲租兩千元,房客以為租賃關係中,自己不得拒絕房東要求,因此接受漲租並與房東重簽契約;誰知,房東在 3 月中旬又以「房地合一稅 2.0 即將上路」為由,要求再度調漲租金一千元,若房客不接受便要求房客搬走。

圖片來源:臉書社團「房子賠售就是爽」

圖片來源:臉書社團「房子賠售就是爽」

圖片來源:臉書社團「房子賠售就是爽」

房地合一稅本質是交易稅,有買賣交易時,出售方才會被課稅。房東將房屋作為出租使用,根本不會被課徵房地合一稅。如果屋主準備要售屋,理應會先跟房客解約,才能賣屋,根本不該有稅金轉嫁給正在承租的房客理由。

對於極少數房東「無故牽拖」於「房地合一稅2.0,不易還貸款」的惡行,崔媽媽強烈建議,政府消保等相關單位應積極出面調查,予以制止及裁罰

宣稱囤房稅會漲房租,有惡意挑動市場恐慌之嫌

至於囤房稅的租稅轉嫁取決於租賃交易雙方強/弱勢,當出租物件供不應求時,其租稅提升即易後轉(Back Shifting)給承租方,反之供過於求時,即便房東想漲租,不見得能得逞

具體案例,兩週前有媒體報導,臺北市永康商圈因受新冠疫情及觀光客銳減衝擊,某店面之前租金 40 萬元,店家因商圈蕭條而退租後,房東已降價至 35 萬元還租不出去。(參見報導:https://house.ettoday.net/news/1934476)。

據崔媽媽的實務經驗,近兩年受疫情及市場景氣的影響,許多行業受創嚴重,許多區域的店面/辦公室租賃、及高端住宅租賃市場都呈現萎縮狀態,房東紛紛降租找房客,更不用奢望轉嫁稅金。

行政院發言人羅秉成 3/11 曾替政府不選囤房稅的理由進行辯護:「轉嫁效應不只是居家型,也可能是店家。若店家租金上漲,消費民生也會受影響,會不會讓房東有藉口說要漲租金,甚至可能在預期效應下,麵粉還沒漲、糕點就先漲價,這情形要審慎評估,房地合一稅相對精準、對經濟衝擊不大,甚至可以健全房市。」從上述說法,羅發言人的論證邏輯並不正確。

但以中低端的住宅租賃市場而言,若因屋況/區位/交通/生活機能便利的出租物件而供不應求者,確實房東有可能因市場的優勢而藉漲租轉嫁稅金。但並不會是 78 萬戶租賃住宅全數成功轉嫁,政府推稱囤房稅將導致全面漲租的論點亦有挑動市場恐慌之嫌。

房租持續上漲,房客還是無法申請政府補助

其實根據內政部不動產資訊平台公布租金指數,也可以看到台灣的租金在過去十年,政府沒有任何打炒房措施的時候,「持續」「穩定」攀升不曾下跌:

圖片來源:內政部不動產資訊平台租金指數

圖片來源:內政部不動產資訊平台租金指數

也就是說,房東要不要漲租與政府是否推出打炒房政策無關;更何況,現在政府主動幫房東漲租掛保證,也無怪乎民間房東一呼百諾漲聲四起。這樣的案例,會讓政府更加藉由「囤房稅會傷害租屋族」的論點,而無限期暫緩囤房稅的改革。

對於房租持續上漲的課題,政府這兩年租金補貼政策從每年 6 萬戶擴大至 12 萬戶,並放寬青年的申請資格,本應對租金上漲的衝擊會有部份緩衝效果,但受制於台灣租屋市場的長年地下化,多數房東因擔心曝光被查稅補稅,而拒絕房客申請租金補貼,而讓政府擴大租補的政策美意大打折扣。

崔媽媽積極呼籲,若政府真的擔心漲租問題,則應更積極面對台灣整體居住市場的改革,在推動房地稅制改革的同時,一併導入租屋市場逐步透明化的議題:

  1. 租屋市場透明化,讓房客在面臨房東漲租的情況下,可藉由申請租金補貼減輕負擔。
  2. 透過租屋實價登錄讓租金逐漸有可參考之行情,讓房東無法漫天喊價。
  3. 政府這次在研修所得稅法時,針對第 17 條租金支出在所得稅計算上,應從列舉扣除額改為標準扣除額底下的特別扣除額,則可讓更多的房客可使用到租金支出扣抵所得稅來減輕租金支出的負擔,也讓房東出租行為藉由房客申報而浮上擡面。

如此一來,若囤房稅再加以搭配「閒置重稅、出租輕稅」的配套措施,讓房東無法轉嫁租金,也無法囤房空置,才能有效平衡買賣與租屋市場。

(本文經原作者 財團法人崔媽媽基金會 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈房地稅制改革,真的會影響租金嗎?〉。首圖來源:dadadog WU。)