【為什麼我們要選這篇文章】

花蓮強震造成多棟大樓傾倒,讓前內政部長李鴻源說,如果台北發生規模 6.0 地震,可能會倒掉 4000 棟房子。而柯文哲被問到此事時這樣說:「台北市的都市更新非做不可,但民眾心態要改,不要幻想一坪換一坪,一毛錢都不用出,世間哪有個麼好的事?」並表示,北市府每 3 個月會把都更政策修正一遍,大概 10 天後再開一次,,滾動式往前進。「台北市都更一定要做。」

他……到底在說什麼?

(責任編輯:余如婕)

文 / shrines

小弟以前讀建築後來轉理組,營造業、事務所都做過幾年,說真的都更很多人搞不懂,其實懂的人都太執著專有名詞,講給不懂的人也是霧煞煞,背後道理不難。

簡單說,一塊地多大,決定這塊地基地面積多大(廢話),假設說 1000 平方公尺的地,這塊地上面可以蓋建築,但是建築物通常不可以把這塊地全部都蓋滿滿的,必須保留一些空間讓土地可以日照,所以不同的地能蓋滿的程度不一樣。「蓋滿的程度」業界會稱叫建蔽率,假設說建蔽率 50%,代表建築物最多只能覆蓋土地面積 *50%=500 平方公尺的面積,實際覆蓋的面積可大可小,但就是不能大超過  50%。

那房子到底可以蓋多少面積,蓋多高?建築物的總樓地板面積是多少?

其實就是把土地面積乘容積率,假設說容積率是 200%,那「建築物的總樓地板面積」就是土地面積 1000*容積率 200%=2000,但是因為建蔽率不能超過 50%,要是想蓋 50%,一層樓最多蓋 500,那 2000/500=4 樓理論上你蓋四樓剛好可以蓋最多建築樓地板面積。

上面解釋國中生應該都可以懂,接下來講都更,都更是什麼?

簡單說就是房子拆掉蓋新房子,所以都更這些事情必然一定會產生成本,營造成本、請照成本、建築…成本,請建商來,他全包搞好出這筆錢,最後怎麼回本?

當然是新房子要有幾間給建商,所以一般來說當然不可能一坪換一坪還加車位,否則建商吃屁是吧?

只有幾種方法能解:

1. 每個住戶新房子住小一點,可以多增加幾間房子讓建商可以拿走,只是這樣新房子會變小。

2. 所以就出現了一個獎勵方法,為了鼓勵都更,又讓建商有利可拿,政府讓民間可以蓋新房子蓋更高,代表總樓地板更多了,所謂容積獎勵就是這麼一回事。

原本舊房子建築物總樓地板面積是 2000,現在政府讓你加倍可以到 4000,原來四樓可以蓋到八樓,是不是等於戶數加倍?建商可以把增加的戶數全部拿走,這樣原住戶就不用委屈讓自己的家變小,(當然土地持有所佔比率還是變小,但至少居住不影響,這裡不提)很多人不相信建商,怕建商多在工程上灌水,聲稱成本是不是合理也不知道,建商拿走一堆房是不是合理一般民眾也不懂,所以還有第三種:

3. 都更成本原住戶自己吸收,當然每戶應負擔的錢是依照合理的方式去攤平,只是這樣就不是「免費得到一間新房」,這種的就比較累,住戶自己要理解每個流程自己去找圖找營造廠請照…等等,當然也有建商幫忙處理但是只拿合理利潤的,只是這種狀況不多,畢竟沒賺什麼錢。

回過頭,柯文哲說不可能,應該理解成,如果你不願意花一毛錢,你又想要找建商幫你全部處理到好,那坪數不變加車位當然不可能,不然蓋新房子的成本誰幫你處理?

不過就算有獎勵,還是可能不夠建商拿,建商肯定能拿多少一定想辦法拿最多,所以很多原住戶的新房子還是會變小一點,這會讓一般民眾產生不爽,對建商是不是成本灌水質疑,也是民眾一直不信任建商的原因。

(本文經原作者 shrines 授權轉,並同意 BuzzOrange 編輯導讀與修訂標題,原文連結 在此 。首圖來源:Philip Lai,CC liscened 。)

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