508449389_def9f8c1cb_z

Derek Thompson 是《The Atlantic》的資深編輯,專門撰寫有關經濟、勞動市場、娛樂產業相關的分析評論文章。在此篇文章中,Thompson 針對目前美國的房市狀況提出見解,有鑑於美國房屋持有率持續下降到 19 年來的新低點。大家都想找出原因,是年輕人不努力工作嗎?還是世代影響下,一代一代傳承下來的經濟苦果得讓大家一起吞?以下為第一人稱敘述。

  • 美國房屋持有率,突破 19 年來新低點

美國的房屋持有率降到 19 年來的新低點,為什麼?

通常大家直覺就是會先怪罪到年輕人身上,說他們不努力工作打拼。在 2012 年時,我與同事 Jordan Weissmann 就發現到年輕人不再買房買車,而這兩項因素其實是經濟發展的兩大指標。兩年後,35 歲以下(從 1982 年到 2000 年間出生的千禧世代)的美國人房屋持有率仍然在下降。

  • 這跟年輕人一點關係都沒有

但是有另外一個族群的房屋持有率下降比率更快,那就是 35 歲到 44 歲的 X 世代,在 2008 年金融海嘯後,這個族群的房屋持有比率下降速度最快,遠低於全國平均。

  • X 世代才是最慘的那一群

拉回到 1994 年查看 20 年來房屋持有率的變化,可以發現 35 到 44 歲這個年齡層的變動非常劇烈。全國在 2000 年左右達到高點,在 2004、2005 年時平均達到 69%,但是隨後就有如雲霄飛車一樣快速下降,尤其是 35 到 44 歲這個族群。

  • 那群 40 歲的大人們怎麼了?

如果將每個年齡層的房屋持有率變化都做成圖表,其實在過去 20 年間,20 幾歲年輕人的下降比率其實是所有 64 歲以下族群最低的。所以今日房屋持有率的歷史低點,並不是那群千禧世代 20 到 30 幾歲年輕人的問題,平均 40 歲的 X 世代才是這波趨勢中的重點。

  • 誰才是房市市場萎縮的關鍵

自 1994 年起,整體的房屋持有率上升 0.09%,但是在 35-44 歲這個族群則是下降 9%。所以跟 35 歲以下的年輕人一點關係也沒有,反而是應該問「那群 40 歲的大人們怎麼了?」

根據評論家Conor Sen的觀察,其實在觀看房屋持有率現象之時,還得把人口變遷因素算進去,也就是世代間不同的人口規模。在 1970 年代中期出生的人們,也就是現在 40 歲初頭的族群,因為出生率下降的關係,那一代的整體勞工數量比先前來的少。這是一個奇怪的景象,他們的上一代勞動人口數量總共比上上一代多了 1600 萬人之多,但是隨著他們長大成人,35 到 44 歲的勞動人口反而下降。

  • 人口結構變動,造成 X 世代經濟負擔加重

所以在這個族群人口總數比上一代來的少;房屋持有率也最低的世代中,似乎存在著專屬於 X 世代的經濟問題。因此也產生了目前的房市經濟萎縮現象。在美國房市網站 Trulia 上,Jed Kolko 刊登一篇文章,解釋為什麼 35 到 44 歲的中年人才是真正的失落的一代。以下擷取片段文章,即可看出原因。

在 2005 年,也就是房屋持有率最高的那年,當時 25 到 29 歲的年輕人是所有年齡族群內,持有率最高的一群,第二高的則是 30 到 34 歲族群。那是房屋首購族能夠輕易取得貸款,並且購屋的時代,但也因此他們成為取消贖回權(按:也就是貸款者未能履行對抵押承擔的義務時,貸款人贖回抵押物的權力將被取消)底下首當其衝的一群人。因此,他們的房屋被抵押、失去家園、銀行信用破產。在 2005 年當時,千禧世代頂多 20 歲初,根本還太年輕不太可能買房子。

(資料與圖片來源:The Atlantic,圖片來源:Stephano A.,CC Licensed)