社評:囤房戶入手成本低、房價還一路攀升?一般受薪老百姓的你還可以怎麼辦

對年輕世代而言,想要買房定居,成為不敢幻想的夢。(圖片來源:Heeheemalu

一個不忍卒睹,但必須正視的現實是:台灣的房價,正在持續上漲。

從內政部 不動產資訊平台 的住宅價格指數來看,在 2012 年第 4 季,全台房價指數僅 79.75 , 2020 年第 3 季就來到了 106.89。 這個數字的變化透露出來的訊息是,不到 10 年的時間,台灣的房價上漲了 3 成!

如果房價高,而收入也高,人人都買得起或租得起,那倒也還好。國際上通常會用世界銀行的定義:「房價所得負擔」,來衡量該地的房價是否合理。計算方式是「購屋總價中位數」除以「購屋者年收入所得中位數」,顯示一般家庭購屋時「不吃不喝存幾年錢」才能買得起一間房屋。

一般而言,國際上通常認定房價所得負擔 3 以下是可負擔範圍,若是 5.1 以上就是嚴重到幾乎難以負擔了。而根據內政部 不動產資訊平台 ,在台灣, 2020 年第 3 季的房價所得比已經來到 9.19 ,台北市更是驚人的 15.29 ,只能說台灣的房價所得負擔真是超越國際水準啊!

回頭看看房貸負擔率。根據全球數據庫 Numbeo 統計,台北市去年第 3 季的房價貸款負擔率(中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得)高達 61.14%,全台貸款負擔率也高達 36%;歐美先進國家,如紐約、倫敦、巴黎,負擔率分別為 10.11%、15.65%、20.97%,皆低於全台平均值。

若要選擇買房,台灣人要花在「居有定所」的起碼價,就是那麼高。

房價比天高,熱錢還持續滾入

那麼,房價居高不下的原因有哪些?大致不出下列幾點:

1. 營建材料及人力成本節節高漲(新聞很多都有談到,本文就不多著墨);
2. 資金寬鬆,貸款更容易、利息更低;
3. 各種資金往台灣匯集;
4. 美商等外商總部撤出中國,往台灣移動。

過去幾年我們可以觀察到的是,從 2017 年美中貿易戰開始,到 2019 年香港反送中,以及去年 covid-19 疫情爆發後,3 年來熱錢陸續撤出中國往台灣匯集。

根據 經濟部 統計,在美中貿易戰後所推出的投資台灣 3 大方案,至今已經成功吸引 798 家台商及境外資金回台投資共約 1.1868 兆。 行政院 也指出,截至 2020 年 10 月 14 日止,已實際匯回資金 2171 億元,其中 616 億元資金已經投資到國內的實體產業、創投事業、金融市場,活絡台灣的資本市場。

此外,台灣在 2020 年 1 月到 7 月所核准的外國人 投資總金額 也超過 1320 億元,較 2019 年同期增加 11 %,顯示外商也相當看好台灣的投資環境,熱錢持續流入台灣。

除了台商持續返台或本來就根留台灣的廠商擴大經營之外,諸多跨國企業在中國因素之下,撤出中港澳轉而來台投資或設廠,甚至是選擇在台設立營業總部或研發培訓中心,尤其是國際龍頭選擇進駐台灣設立研發中心或全球培訓中心,例如微軟、Google、亞馬遜 AWS(Amazon Web Services)、思科(Cisco)、應材,更是會帶來後續的廠商群聚效應,拉升住房及土地的強勁需求。

此外,外國人才也在就業金卡的政策誘因下持續來台。根據國發會統計,《外國專業人才延攬及僱用法》自 2018 年 2 月通過至今,就已核發出 1945 張就業金卡,尤其是 2020 年,各國受疫情影響封鎖國境,但就業金卡核發張數卻逆勢發出 1399 張。

台灣的產業結構和防疫能量有目共睹,外商和外國人才紛紛來台,拉抬住房、商辦、廠房的需求,從而強勁需求支撐起房價。

綜上所述,房價不是回不去了,在可見的未來是,房價一路上揚的可能性似乎越來越高。

受薪階級還想買房的話,可以要求政府這樣做

台灣的房價與收入拉鋸持續擴大,加上過高的房貸負擔率、持續高漲的房價、年輕人難以成長的低薪就業環境,讓目前台灣大多數的受薪階級想靠薪資買房,已經是很非常艱難的事情。

如果推升房價上升的力量和趨勢不可擋,我們應該進一步思考哪些面向?

1. 社會住宅和公共住宅的落實。

延續最近的熱門話題,社宅跟公宅是福利政策的一環,我們會找機會另文討論。這個課題不只要考慮社宅的規劃和執行面,更需延續的思考是,我們要不要朝福利國家的方向前進?如果要的話,我們勢必要課更多的稅,或思考其他財源或更多元化的方式(以免排擠政府公務預算)來建置社宅制度。新的稅基要怎麼設計?我們既有的政府體制需不需要升級?其他財源可以有什麼新的可能?

2. 創造更多高薪的工作與新世代產業,包括但不限於高附加價值的網路科技業。

據行政院 2018 年公佈 資料 ,2021 年前數位轉型將為台灣增加約新台幣 4000 億元 GDP,年複合成長率將達 0.5 個百分點;全球 AI 投資至 2020 年有 460 億美元規模,亞太區將成為最大宗市場。

在後疫情時代,數位服務更會是各國突破距離限制的發展重點。美國國際數據資訊公司 IDC 在去年年底也發佈《IDC FutureScape:2021 年全球數位轉型預測》報告,指出儘管受到疫情衝擊,全球數位轉型的投資仍持續成長。預計 2020 年到 2023 年年複合成長率(CAGR)將達 15.5%。隨著企業逐步往未來企業(Future Enterprise)發展,大部分企業將對數位科技進行持續投資,IDC 預計 2020 到 2023 總體市場規模將達到 6.8 兆美元。

而台灣現在的數位化速度,仍多集中於硬體產值,但在未來,軟體的服務才更是各行各業的轉型重點。

3. 更開放的資本市場。

讓資金可以有更多的地方去,包括併購、創投等。但台灣必須留意對岸的資金用在政治性或惡意的操作,這部分需要政府投入更多心力,才不至於因噎廢食,為了倒洗澡水,連嬰兒都倒掉。

4. 國家主導的國內資金投資與投資環境升級。

除了投資環境需要設計獨特的開放模式外,政府應該聚焦投資在「人」。現在的高附加價值,絕對不是依賴便宜的勞工、土地或資本密集,而是應該仰賴受過良好教育,培養出具有跨領域思辨、能夠定義問題、解決問題的人才。透過人的知識與創造力,才能創造出來整體產業的高附加價值。

國家應該大力投資仰賴高端人才的產業,人才才能創造出高薪的工作機會,這包括但不限於硬體工程師、軟體工程師、醫師、物理治療師、老師、資料分析師、都市規劃師、專業策展人、文化影視產業 IP 管理師、資料科學家、數據分析師等等。只要某個行業的主要價值來自於該行業的專業從業人員而非機器廠房土地,政府就都應該用國家的資金用力投入!

對我們這些台灣的新世代來說,或許必須先樂業,才能安居。

放眼未來,若投資環境、資本市場、產業結構與教育系統不進行目標導向的改革,而「房價持續上升」與「台灣人口急遽老化與減少」的趨勢,兩股巨大的力量碰撞在一起,台灣的未來,會是什麼樣的光景?

投資人才,台灣才有未來。

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