買房好還是租房好?數字算給你看

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BO 導讀:

今年房價受到打房政策的影響開始走跌,不過對於大部分居住在都市的年輕人來說,要買到一戶房子仍是非常困難的任務。如果以住 20 年來說,到底是存錢買房比較好,還是租屋比較划算?哪種居住選擇比較能省錢呢?就用這套數學公式來做個參考吧。

「現在房價這麼高,當然是租房划算!」、「繳房租這麼多年,最後房子還是房東的,不如拿租金去付貸款。」相信大家生活中都出現過這樣的對話。到底買房好還是租房好?長庚大學助理教授、數學專欄作家賴以威與聯合報系新媒體部合作,利用數學公式製作一套台灣版本的「租屋與買屋的大抉擇 」,網友可根據個人條件輸入數值試算,計算「居住成本」,看看究竟是買房還是租房划算!

賴以威分析,買房與租房的抉擇關鍵在未來房市,當房市看好,在台灣目前房價飆漲的前提下,只要房價每年稍微增加,買房便比租房划算;反之,若房市走壞,租房就是相對合理的選擇。

此外,網站還提供另一項功能,使用者可輸入每月能繳的貸款金額、想居住的坪數和縣市,系統便會建議你符合預算的購屋地區。

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使用者可依據個人財務條件輸入數值,計算買房和租房的居住成本。圖/聯合報系新媒體部提供
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試算出來的結果,告訴你買房和租房哪個划算。圖/聯合報系新媒體部提供
  • 居住成本的比較
上面試算採用的指標為「居住成本」,有別於一般單純比較租金和月繳貸款,居住成本是指住在這間房子 N 年下來,總共得付多少錢。租房的居住成本比較簡單,包括房租和相關開銷,以及若將房租和相關開銷拿去投資,對應會失去的預期投資獲利(也就是機會成本)。買房的居住成本比較複雜,包括了頭期款、貸款、仲介費、這些費用對應的機會成本。乍看之下這些開銷很大,絕對不是房租能比擬的。然而,買房的開銷最後會換來一間房子。因此要把開銷的總和扣掉 N 年後房子的市值,才能得到買房的居住成本。
  • 關鍵在未來房市
實際試算後可發現,買房跟租房的抉擇關鍵在於未來房市。以大安區 20 坪、居住 20 年的例子來看,當固定所有數字,只調整房屋增值率時,可以得到以下這張圖:
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 張圖表示,當房市很好,住了 20 年後賣掉的中古屋,價錢可能比當初買進時還要高。這差價不僅比總貸款的利息高,甚至可能賺錢。以 4% 來說,房價約是漲 2.2 倍,買下這棟房子,相當於帶來每個月 4.6 萬元的收入。

反過來說,當房市持平且假設 1% 的折舊率,房屋增值率即為 -1%,平均每個月就得付出 5 萬多的代價。因為 20 年後的房價約只有當初入手的 8 成,總開銷除了貸款利息外,還得算入虧損的 20% 房價。倘若跌幅高達 4%,20 年下來跌至原來的房價 4 至 5 成,這時每個月住房的代價將近 8 萬。相對地,「月租金 3 萬元起跳,每年成長 1%」的租屋方案,20 年下來連著機會成本,平均只需支付每月 3.6 萬元的居住成本。

事實上,在不考慮機會成本的情況下,買房與租房的抉擇即是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比大小。倘若後者較高,就是租房划算;反之則是買房划算。台灣近幾年的房屋不僅不折舊,還坐地起價,導致「利息支出和房屋折舊」的總和可能還是負的(住了幾年房子轉手賣出還賺錢)。但當房市不再看好,高房價的高貸款利息,加上房市不景氣時折舊的負擔。純粹以數字來看,租房就是相對合理的選擇。

(本文由 聯合報系新媒體部 授權刊載,原文標題: 買房好還是租房好?數字算給你看 。)

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