沒有每天在過年的:房地產即將大崩盤,資金外流與利率攀升是元兇

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聊聊房地產吧,台灣平均薪資二十年來倒退,已經是常識了。從主計總處公布的 46000 倒退回 45000 左右。但是呢,台灣的房地產價格,卻是一路狂飆。這樣寫,你一定很無感。所以,講具體的標的感覺比較清楚。民國 95 年初,台北市古亭捷運站三號出口的狀元及第大樓,中央政府經濟部中小企業處所在的那一棟大樓,成交價在每坪均價 36 萬多,買一間 28 坪多、兩房的空間,成交價約 1050 萬。三月多賣出後,成交價是 1280 萬,每坪約 44 萬多。到了民國 103 年,也就是去年 11 月,每坪單價成交到 96.2 萬。

還有,沒經過房地產低潮的年輕人,一直跟我喊說台北市敦化南路的房子好貴。但民國 95 年的時候,敦化南路二段、正敦化南路上的世界大廈,名人、名作家李敖先生跟當年的知名演員胡茵夢曾經一起住過的大樓。猶記得,26 坪多,成交價也才九百多萬、不到一千萬,每坪連 40 萬都沒有,到了 104 年,已經成交破 100 萬了。

還有,有一些炒家、還很常上節目,故意說中南部不會漲。拜託,台南成大不遠、開元路跟北園街口的全新透天,都可以從一棟 620 萬到現在漲到破千萬,講說中南部不會漲,這些所謂的「房地產專家」是睜眼說瞎話嗎?虎尾寮的新透天厝,從六百多萬漲到一千多萬,是假的嗎?那些講中南部漲幅有限的房產專家、甚至民代,不是蠢、就是壞。

在那個房地產很好炒作的年代裡,房貸的利率從 7、8%,降到 3%、甚至 1% 左右,還可以九成貸款、全額貸款,讓投資客不需要看過房子,只要聽過地段、屋況,就可以在斡旋書上簽名、傳真給仲介,然後決定呈交給誰。 反正對投資客來說,只是一手再換給下一手而已。

期間都沒有波動嗎?有。遇到金融海嘯的時候,2008 年的時候。中山區松江路靠市民大道的大樓,可以從每坪 44 萬,跌到 26、27 萬。 直到美國說要搞 QE、全球都要搞量化寬鬆,把鈔票不斷丟到市場上,價格才又起漲、狂漲、超漲。比之前炒更兇。

所以,去講說房地產市場永遠只漲不跌,是沒有意義的。 貨幣、資金的流動才是決定房地產起落的因素。 而貨幣與資金的流動,端看有沒有「賺錢」與炒作的空間。

看到台灣本來炒房的資金,去了日本、馬來西亞、柬埔寨,就知道,台灣其實上去的空間已經不多了,尤其是雙北地區。大家都很清楚,等的只是最後的稻草在哪裡。為什麼?大家都知道貸款利率遲早要漲,炒房炒到大家買不動了,早晚要去別的地方。出來混的,早晚要還的。

所以就像帥過頭大哥這麼出名的炒家也很清楚,雙北市,早就沒有投機的空間了,其他縣市,也只是看被翻完的時機而已。資金早就已經持續許多季外移了。 最慘的是,就在房貸利率實際已經在翻升的同時,台灣正準備經歷一場過去從來沒有經歷過的、「少子化」與人口「高齡化」的體驗。

現在的情況是, 房貸實質利率,已經在漲;炒房資金,已經在外流。 就跟日本的老路很像,當空屋率從 1/6、變成 1/5、未來可能四間就有一間空屋的時候,台灣未來可能一個小朋友就有機會繼承兩間以上的房屋。未來的房地產,還能怎麼漲呢?或者說,應該怎麼下跌呢?同樣走在少子化、高齡化的路上,日本跌了超過一半,有些地方更高達八成以上。那麼,台灣應該要跌多少呢?「現在」買了,人生可能少了數百萬,未來真的都不會後悔嗎?

薪資不動,讓房地產漲翻天,讓年輕人成不了家變成國安問題 — 年金破產、健保破產,都跑不了關係。 搞了七年,這個執政者還在裝傻,是真的無知、還是無視呢?

(文章來源:徐嶔煌 授權,未經授權,不得轉載。圖片來源:好房網)

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