作者 / 政大地政系特聘教授張金鶚
財政部雖在年前提出房地合一稅改方案，然而社會各界多所批評，認為稅負過輕且開許多小門，既不合理也不公平，無法達到此次稅改真正目的。可以理解目前因為行政院認為社會尚未形成共識，還未核定房地合一稅改方案，因此無法送到立法院成為優先法案。但為尋求大多數人共識，早日定案實施，我願意拋磚引玉，提出個人對房地合一稅改的原則與具體建議方案供各界對話參考。
一、保障「基本自住」需求
在這次稅改的基本原則方面，首先必須保障大多數人的「基本自住」需求，給予優惠減免，確保不會增加自住者目前的交易負擔；但不保障少數有錢人的「奢豪自住」需求，更不鼓勵「非自住」需求，因此至少其負擔必須與一般薪資所得稅負相當，以免助漲房產投資炒作。當然有關基本自住與非自住的界定，初期可以較寬鬆規定，所謂先求有再求好，但也要能夠符合社會觀感與認同，不宜太過離譜。
二、非自住利得課稅比照綜所稅累進稅率
其次，在非自住利得課稅方面，房地產買賣的資本利得差異非常大，可從幾萬元到上億元，如果僅採單一稅率，明顯不公平。基本上，可比照綜合所得累進稅率課徵，既公平也合理且可行。然眾所爭議此房產買賣乃是不同多年累積所得，如以買賣當年課徵，很容易落入最高稅率，並不公平合理。簡單解決之道，可將此多年累積所得化約為一年平均房產買賣所得，再比照目前綜所稅率課徵，如此可避免爭議也符合公平合理。
三、「非自住」稅負：短期加重、長期減免
第三，在持有時間方面，為避免「短期」房地產投資炒作，應給予短期「非自住」持有者加重稅負懲罰，例如：一年以下二倍稅率、一到二年一點五倍，如此可取代「奢侈稅」的特殊規定，也避免重複課徵「土增稅」；同時為鼓勵「長期」非自住持有（如出租房屋），應給予減免稅負優惠，例如：十到十五年○．八倍、十五到廿年○．六倍、廿年以上○．四倍。不論如何，房屋持有期間的長短優惠獎懲，也應符合社會觀感。
四、不設「日出條款」
第四，在實施適用時間方面，理想是不設「日出條款」，前次移轉價格可以很容易透過國外相當成熟經驗的房地產大量估價方法獲得。但是若考慮國內技術尚未成熟而予妥協，至少也應自實價登錄時間起，即近五年內交易適用，以避免社會大眾認為政府缺乏改革誠意，反而造成近期投資者更加炒作弊端。
五、房地合一稅中抵扣土增稅
第五，為避免重複課稅方面，原本課徵的土地增值稅（因憲法規定不易取消）等交易所得應予在房地合一稅中抵扣，避免增加負擔，公平合理，此點並無太大爭議。
六、30% 以上稅收用於健全居住正義
最後，在房地合一稅收用途方面，為能展現政府落實居住正義的決心，解決許多人無法購屋居住困境，建議此稅收至少要有百分之三十以上指定作為公營社會出租住宅興建營運、無殼蝸牛與弱勢家庭的租金補貼、及健全租屋市場推動等用途。如此可以增加社會各界支持通過房地合一稅改的正當性。
上述各點，爭議其實並不太大，僅第二點修正綜所稅率的「平均一年所得」認定方式，尚未被充分討論，但其是否較為公平、合理、可行性，確實值得思考採行。房地合一課稅的六大基本原則方案若能逐一討論，獲得共識最為重要；實施細節，各方不必太過堅持，應可尊重財政部的專業判斷與行政經驗。
在不違背基本原則下，能讓法案順利通過應為各界共同最高目標。誠摯希望此稅改原則方案建議，能有助於社會共識的凝聚，及早通過爭議多時的重大民生法案，落實政府對居住正義的承諾。
（文章來源：張金鶚授權；原文出處：落實居住正義 給房地稅改 6 個建議；圖片來源：Kevin Poh ,CC licensed）
