【Viking Bar 專欄】台灣高房價是戳不破的泡沫?

本文作者:Henry Lin

維京人酒吧 Viking Bar 經濟金融版 & 商業科技版共同作者,畢業於台大財金系,目前在士林地檢署擔任替代役。

關心時事,尤其是金融議題對社會的影響,期許能從不一樣的角度來判斷思考,再透過淺顯易懂帶點幽默的寫作方式和大家分享自己的看法。

信箱:henry41668@gmail.com

去年八月,筆者還在花蓮接受精實的替代役專業訓練,炎炎夏日配上沉悶的法規讓人昏昏欲睡,就在我煩惱著等等下課要去飲料機投維大力還是加鹽沙士的時候,突然聽到老師說:「比起這些死板的法規,你們更想知道怎麼樣才能賺錢吧!嘿嘿嘿。」

他神祕的笑著「告訴你們一個獨門買房公式,穩賺不賠!我朋友照我說的這樣去買喔,一下子就賺了好幾十萬啦!」聽得我好心動,趕快拿出筆記本抄下了受訓期間唯一的筆記。

「你們去看房子的時候啊,先調查一下它周圍的租金行情,然後代入這個公式:房價 – 月租金 x 12 x 20,只要算出來< 0 的話這房子就一定會漲,買就對了!」

雖然老師沒有告訴我們這些數字怎麼來的,好險當時我才入伍不到一個月,智力尚未退化得太嚴重,一眼就看穿了他的秘密。12 很明顯就是 12 個月,也就是先計算出 1 年的租金,接著再用 20 年的總租金來和房價做比較,以此當作是否該購買的判斷基準。

這其實就是最近很常聽到的 房價租金比(Price Rent Ratio,PRR),通常是用來衡量房產的投資報酬率,同時也被當作房價是否高估及 泡沫化 的重要指標之一,而房價租金比的合理倍數大約是 20 年左右,如果小於 20 的話則房價可能被低估,此時便可考慮買進。

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然而根據 Global Property Guide 網站統計,台灣的 PRR 高達 64  年,位居世界第一,有非常嚴重的泡沫化危險。

正常情況這意味著買房子的投資報酬率極低,應該會使得房產的需求降低,進而造成房價的下跌。

唉,好不容易知道了這麼好賺的公式卻幾乎找不到符合條件的標的,真的好遺憾。

Global Property Guide 對台灣 PRR 下的標題是:Taiwan’s unhappy property owners,文中認為台灣的屋主很不開心,因為「理論上」扣掉稅金跟每月的維修費這些持有成本之後,台灣的房產租出去的報酬率應該接近零,屋主根本賺不了錢。

咦,這說的跟我們住的真的是同一個台灣嗎?那為什麼我們看到收房租為生的田僑仔,或是炒地皮的大戶財團卻都滿面春風,房子一棟接一棟買毫不手軟呢?

這中間的落差大到令人忍不住開始懷疑自己是不是精神分裂。

會有這樣的落差是因為 PRR 沒有考慮到時間因素,屋主當初購入房產的價格也許根本不到現在房價的十分之一,加上 台灣房屋的持有稅是世界知名的低 ,儘管政府祭出 奢侈稅條款 ,房產多屯在手上兩年所需負擔的持有成本,對投機客來說真的是不痛不癢。

此外房租的收入對比現在台灣的平均薪資所得,不用工作躺著收租金的屋主真是做夢也會笑。

另外一個很重要的原因是投資人看中的是房產增值的空間,而非租金所帶來的現金收入,所以在這裡只用 PRR 來衡量投資報酬率並不正確。只要預期將來房價仍有上漲空間,那炒房的人就會繼續買,這樣看來一坪 250 萬真的還不算太貴呢。

  • 房價飆高的因素:

[dropcaps]1. [/dropcaps]   資金面因素

2008 年金融海嘯後為刺激經濟利率持續維持低檔,加上政府調降遺產、贈與稅,吸引了資金回流,部分流入了股市刺激經濟,但也有許多的熱錢流入房市,造成房價節節攀升。

有些投機客會運用向銀行貸款的高槓桿操作來買房,由於台灣房貸的貸款成數最高到 80%,而剩下的 20% 自備款大戶,和財團還可以用自己的信用貸款來支付,實際上買房幾乎不用動到自己的錢,前陣子爆出的頂新集團貸款 99% 買帝寶就是最好的例子。

而最危險的是這些炒房的投機客發現苗頭不對,將資金撤走的速度也會相當快,到時房價便會失去支撐而有崩盤的危險。

[dropcaps]2.[/dropcaps]    持有房屋成本太低

台灣的房屋持有成本極低 ,台灣不動產屬於房地分離,持有稅分成 房屋稅(1.2% ~ 2%) 及土地的 地價稅(住宅用地 0.2%),房屋依評定現值,地價則依公告地價課稅,兩者皆和市價相距甚遠,使得持有稅遠低於世界上大部分國家,投機客便可以屯房在手上,等房價上漲時再賣出賺取差價。

光看稅率好像沒什麼感覺,那我們舉個例好了,一戶市價接近 3 億的帝寶,評定現值也只有 700 多萬而已,差了快 40 倍!一年只要負擔 8.4 萬的房屋稅,住得起這種豪宅的人連眉頭都不會皺一下。

同樣的房子在也屬於高房價的東京,持有稅大概 1.4%,但由於評定現值相當貼近市價,客氣一點只用 2 億來算好了,每年還是要繳 280 萬的稅,這還不包括位於精華地段每年 0.3% 的都市計畫稅,所以在日本完全不會有貸款來屯房的誘因。

就算不看帝寶這種極端的例子,一般市價和評定現值的差距也很少小於 10 倍,不改變評定方式再怎麼微調稅率也是無濟於事。

[dropcaps]3. [/dropcaps]   文化背景

那既然 PRR 這麼高,不就表示租房子相對之下應該很划算嗎? 那我們就租一輩子就好啦!何苦堅持要存錢買房呢。如果這情況是出現在歐美國家,大多數人一定都會選擇租房而非買房,但為什麼台灣校正過後的 自有住宅率(Home Ownership Rate) 卻還是高達七、八成呢?

這就和我們的文化背景有關了,除了台灣人普遍認為土地房產不太可能會跌,具有保值的特性外,華人傳統價值觀中講究安居樂業,家是我們的根,若連自己的房子都沒有,哪來的根?

更殘酷的現實是,當你要和岳父岳母提親的時候,拿出一張屬於自己的房屋所有權狀 v.s. 花一個小時列出資料佐證,並向對方解釋在台灣租一輩子房子有多麼划算,哪個成功機會比較大似乎是顯而易見。

而說到居住的「安全感」,這陣子才聽朋友說過,出了社會才知道,自己在外面租房子,和從前住在家裡落差有多大。因為台灣的租賃法規及規範遠沒有歐美國家健全,擔心租金不知什麼時候會調漲,要換房子的時候又得重新適應新的生活環境,充斥著太多的不確定性,找不到歸屬感。

相對於前面兩點而言,這些只能算是支撐房價的輔助因素,而非造成高房價的主因,畢竟這種觀念早在房價炒高之前就有了。但這卻也一直穩定著對房市的需求,使房價不會輕易下滑。

  • 房價下跌要素:

[dropcaps]1. [/dropcaps]   調升利率

隨著新任 Fed 主席葉倫(Janet Yellen)走馬上任,普遍認為 QE 即將緩步退場,而利率也將隨著 QE 退場的腳步調升。一般來說利率上升將會導致房貸成本變高,促使房價下跌。

然而升息也不是想升就升,畢竟台灣還是一個仰賴出口的國家,若升息的速度太快,造成台幣大幅升值將拖垮經濟。因此央行即使要升息,推測也只會是半碼半碼的升。不管再怎麼喊著要打房,為了天下蒼生著想,我們的 10A 總裁恐怕還是只能咬著牙繼續當「彭半碼」。

利率調升一定會讓台灣的房價跌下來,但何時才會升到讓投機客感到壓力,甚至開始拋售房產讓泡沫破裂,可能還需要一段時間。

[dropcaps]2. [/dropcaps]   稅制調整,評定現值貼近市價

其實政府近幾年已經開始實施一些政策來抑制房價,像是奢侈稅、實價登錄、房屋交易稅實價課稅等。但由於規範不夠完整,或是根本沒有打到痛腳,目前看起來仍然成效不彰。

像實價登錄要做就要做確實,懲罰也要夠重才能達到嚇阻作用。現在修法後登錄錯誤只要「被發現」後再改正就沒事,處罰還是罰聽命行事的地政士,真正鑽漏洞獲利的業者隔岸觀火 完全不受影響 ,這樣半調子的實價登錄根本只是個笑話。

不過最為人詬病的課稅稅基與市價相差過大的問題,其實在 2011 年實價登錄通過時,行政院在其中還夾帶了幾條法令,目標是在 5 年內縮小評估現值、公告地價與市價的差距,也的確有在實施,內政部去年更要求在 2015 年讓公告現值達到市價的 9 成。

如果真的能達到的話,那就幾乎等於是實價課徵持有稅,再搭配現有稅制進行修改,例如延長奢侈稅年限,將大幅提高持有房產所需負擔的成本,這樣對房價的抑制絕對有所助益。

[dropcaps]3.  [/dropcaps]  需求面

若政府能完善現行的租稅保障,確保租屋人利益,例如規定房租調漲必須提出明確的理由,否則房客有權舉發房東,藉此預防惡意調漲租金。願意租屋的人口數增加,便能夠降低房市的需求。

此外即使短時間內泡沫還能繼續維持,把時間軸拉長來看,未來隨著人口老化跟出生率的降低,人口成長率將逐年降低,總體而言住房的需求只會越來越少。房市失去最基本的需求來支撐,空房越來越多,當供給大幅超越需求,房價終究還是會下滑。

但首善之都天龍國也許會是個特例,因為工作機會、生活機能以及面子問題等原因,能住在台北市對許多人有著莫大的吸引力,認為在台北住老公寓也勝過中南部買一棟透天別墅。即使房價開始下跌,台北市的房屋需求還是可以維持一定的水準,總會有人願意來接掉下來的刀,只為了能夠入籍天龍國。這也許會成為台北房價不會一夕之間跌到谷底的支撐因素。

既然你知道,我知道,獨眼龍也 … … 喔不,是政府也知道該怎麼做才能抑制高房價,那為什麼一直不去做或是要拖這麼久才開始實行呢?

除了有錢有勢的既得利益者會阻撓外,另一個更重要的原因是這些政策都有副作用,那就是打房不只會打到炒房的人,連一般乖乖繳房貸的平民老百姓也得跟著一起挨打。

房貸利率上升,調高每年要繳的持有稅稅基,財團還在擬聲明稿準備表達不滿,老百姓就已經先一步走上街頭。「薪水都多久沒漲了,現在竟然還要我每年多繳稅是在開什麼玩笑?」、「都已經買不起房子了,房貸利率再變高是要年輕人通通睡馬路嗎?!」

當公義和利益衝突的時候,有多少人願意犧牲自己的權益來捍衛居住正義?得罪財團也得罪平民,那下次選舉選票要從哪裡來?沒有官員會傻到承擔一切指責去和自己的衣食父母過不去。

所以這顆炸彈就只好一直往下傳,並祈禱不要在自己任內爆炸就好。

  • 結語:

很遺憾筆者不打算預測,也不知道房價到底何時才會跌下來。

房仲跟建商可以信手拈來今年 10 個還會續漲的理由;同樣的,房市空頭也可以輕鬆指出 10 個房價很快就要崩盤的跡象。唯一可以確定的是,不管台灣房市再怎麼與眾不同, 只要是泡沫,那就一定會破 ,差別只是突然在高點爆炸或是慢慢消散而已。

所以我們該做的不是去猜測房市何時會崩盤,而是去想該怎麼保護自己,在泡沫破掉時盡可能把傷害降到最低,不要梭哈在這上面最後連命都賠掉了。

而政府更應該做好風險控管,尤其是前一陣子才放寬的 保險業投資不動產規範 ,即使現在所佔保險公司整體投資比重很低,但讓保險業這種幾乎不能承擔風險的資金加速流入受泡沫化威脅的房市,仍舊是一件非常危險的事情。

最後一個問題,若只是想要貸款買房自住,那現在到底應不應該進場?我認為如果房子是要拿來住的,那也不用去考慮未來到底會升值或貶值,只要考量自己的所得和可以支配的資金,尋找預算內最適合的房屋標的和負擔得起的房貸,不要讓自己未來被貸款壓力壓垮或影響到將來的規畫就好。

如果將來房價漲那很好,恭喜你賺到了,雖然只有一棟房的話大概也不會選擇賣掉,不過至少可以享受一下資產增值的愉悅;反之若跌到谷底,要負擔的損失就是繼續繳當初的房貸,最痛苦的頂多就是當初買貴的懊悔,但這也不會影響到你的人生規畫。

如果評估之後還是買不起的話,那只好考慮先租房子等房價下跌,或者乾脆搬去比較便宜的縣市置產。其實這就像投資一樣, 真正要考量的應該是自己究竟可以承受多大的損失 ,如果連最壞的情況都還 hold 得住的話,那就勇敢的買吧!

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(本文轉載自合作夥伴《維京人酒吧》;圖片來源:aka Jens Rost,CC Licensed)

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