(本文經原作者 李華驎 Russell Lee 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題〈解決房價問題之我見〉。首圖來源:pixabay,CC Licensed。)

【我們為什麼要選擇這篇文章】

近期蔡政府推出「房地合一 2.0」修法,引起社會關注。據中信房屋做的調查指出,約 4 成民眾認為「加重課徵囤房稅」能解決「買不起房」的窘境。不過,中信房屋研展室副理張漢超卻表示,「加重囤房稅」極有可能造成房東轉嫁成本,導致租金上揚。

事實上,財政部不隨著在野黨提「囤房稅」的原因,也是為避免租金上漲、打不下房價。但面對高房價,該如何治本呢?(責任編輯:徐子捷)

圖片來源:pixabay,CC Licensed。

文/李華驎 Russell Lee

高房價如癌細胞蔓延!月薪 10 幾萬仍嘆買不起房

昨天和一個朋友聊了許久,原本是高階主管的他,月薪 10 幾萬,出入有公司配車和司機,想當然爾是人生勝利組。結果為了要把媽媽接來住,想換個大一點的房,打聽了一下,同社區都一坪 60 萬了,算了算自備款和未來的房貸,頓時覺得自己墮落下流社會。

順便一提,「下流社會」一詞在 15 年前曾流行過,當時是《商周》刊了一篇文章,說有一對年薪加起來 200 萬的夫妻,去看了大安區每坪 50 萬的老舊公寓,瞬時覺得自己變成下流社會。這篇文章沒說那對夫妻後來到底買了沒,要是沒買,今天回想起每坪 50 萬的大安區房子,應該心情比當年更幹!

的確,10 幾年前高房價的問題基本只存在於台北市,但如今,如同癌細胞蔓延,除了少數地方,台灣大多數的城市房價和所得比都高的嚇人。不意外的,台灣社會多數的問題,少子化、社會對立、年輕人不努力,因為反正再努力也買不起房⋯⋯等都被訴諸於房價高漲。而更不意外的,政府也祭出了不少打房政策,如囤房稅、短期內買賣課重稅⋯⋯等企圖打壓房價平息民怨,甚至不少人指出房地產持有稅太低了,最好是調高不動產持有稅,逼這些有錢人「受不了最後被迫釋出房子」。

這是很多人直覺的想法——高稅率就可以迫使房價下跌。但我必須很遺憾的告訴你,短期內買賣課重稅從馬英九時代就一直沒停過,如果有效早就有效了。至於提高囤房稅,持有稅,甚至限制租金漲幅,在這幾年做的最猛的其實是南韓,韓國的不動產持有稅(房屋稅+土地稅)最高甚至到了 6%(台灣目前是自住 1.2%,非自住 1.5~3.6%, 未來要調高到 4%),一年內買賣利得稅是 70%,二年內是 60%,限制銀行貸款成數,名下有多間房子的人再買房要課 12% 的印花稅⋯⋯等,然後呢?文在寅任內一共推出打房政策 22 次,房價卻是愈打愈高,只有文的支持度愈來愈低。

為什麼會這樣?首先很多的東西之所以會漲,最重要的因素都是預期心理,東西只要大家都認為會漲,大家都去買,它自然就會漲。

這在近期美股中,很多公司連產品都沒有,光靠著想像的題材就可以炒翻天的就是如此(美國最近有家公司說要叫飛天計程車的),大家都相信房子會一直漲,政府愈打壓愈是告訴大家:再不買,未來成本會愈高; 或是要不是一直會漲,政府何必打壓?政府反而在暗示大家不買就來不及了。再者,從韓國的例子你會發現,調高短期交易所得稅的結果,往往是造成中古屋的釋出量大幅下降,結果反而是中古屋漲幅比新成屋更大。

此外,房地產還有一個特色,就是雖然它是絕大數人一生最大的負債,但也是最大的財富。你不要看媒體成天報導那些痛罵政府放任房價上漲的人,其實這個社會更高比率的人是有房的(台灣家庭房屋自有率是 84.7%)。看日本的例子就知道,如果房地產崩了,整個國家可能十年都爬不起來,所以對政府來說,房地產只能不漲或緩跌,絕不能急跌。而不少商人就是抓準了這點,有恃無恐的拉抬房價。

同樣的情況也發生在持有稅這件事上,台灣很多專家主張調高持有稅,不要說韓國調到 6% 都沒用,持有稅過高,除了對沒收入的老人殺傷力很大,對人民來說也會是變相加稅,甚至會反映到租金上,最後形成全民反政府。更重要的,當一個東西有利可圖,但持有稅高,必然引發避稅效應,像中國和南韓都出現了假離婚、用人頭持有引發糾紛,或是想辦法用公司或外資方式持有⋯⋯等。

以上說明或許會讓你以為我反對打房,其實我歷年寫過很多反對房價狂飆的文章,我反對的是覺青式的打房,也就是反正我只要做 A 就一定可以讓房價下來,如果沒有成效,那就是 A 的份量不夠重,只要夠重,就一定會立竿見影。持這種想法的人真的可以去 Google 南韓的做法和結果。我只能說一句老話:通往地獄之路往往都是由善意鋪成的!

說這麼多,那該怎麼解決呢?很多人都聽過一個故事,就是大禹治水。

面對洪水,大禹的爸——鯀用了圍堵的方法,結果失敗了,後來大禹接手後,用了疏通的方式,結果成功了!而我要提的,就是大禹治水的辦法——先疏導必須買房的壓力。

真正能解決高房價的做法:建立完善和多元的租屋供給

我相信你身旁(或就是你自己)一定有一些打定一輩子租房的人,至少 40 歲前的我就是這麼想的。可是這樣的人往往最後被迫買房,原因很簡單,受不了被迫搬家——可能源自遇上機車房東、不預期的漲租或是要賣房,另一個恐懼則是來自老年後,沒人願意租房給你。

我常想台灣為什麼沒有企業願意投入長租公寓的市場?投資過美國 REITs 的人大概知道,美國有很多興建專門在出租的公寓(apartment),幾乎很多人新到一個城市住的就是這種。這種房子基本上興建就是為了出租,當然會有漲房租的情況,但至少沒有賣房要房客搬家問題。簡單地說,除非你碰上 40~50 年整個社區要全部打掉翻修,否則只要你有錢,你是可以一直住下去的。

這種公寓一般都是 REITs,因為它有穩定的收入(租金),所以即便在疫情最嚴重時,這些REITs(Resident)股價受創也較小。以台灣目前超低利率,市場資金又過盛下,我不了解為什麼政府不鼓勵壽險去投入開發這樣的長租公寓?

和針對上班/年輕族群的長租公寓類似的,是針對老年人的出租公寓(Senior Apartment),畢竟各自需求和生活習慣不同。我知道台灣很早就有如台塑養生村、潤泰的潤福 xx 等,但這些坦白說是針對有錢的老人,不少還要求拿出一大筆押金。平心而論,很多人就算到 65~75 歲,身體還是很健康的,生活還是和一般人無異,他只是要有一個地方住,這個地方最好離子孫近一點,方便探視就好。

很多美國人此時就會搬到這種 Senior apartment。這種社區和一般住宅的差別,一個是有入住年齡限制(55~60歲以上),另一個就是房子有一些防跌倒的考量(例如地面是平的,不會高高低低或門檻),就這樣。至於其他設備豪不豪華,那就看社區的等級(和你一個月付的錢了),等到不行了,最後送去安養院(Nursing Home)走完最後。

這種老年公寓的設計,就是補足想一輩子租房的人的最後一哩路。而對政府而言也可以減少很多社會安置的負擔,其實是應該鼓勵更多企業投入這段的,甚至像龍巖這類企業的,投資老人公寓除了可以帶來穩定收益,還可以就近接觸潛在客戶。

台灣一直有個問題,就是很多事情喜歡政府自己下去做,但政府因為有預算的考量,很多東西弄出來物美不美不知道,但一定要價廉。而住進去的人,也吃定了政府不敢對住戶太強硬,所以亂搞的不守規矩的一堆,所以經常在精華地蓋了國宅,前五年還好,後來就變該地區的毒瘤。其實政府該做的是鼓勵(或逼迫)企業去做這些事就好,而不是自己去做。

作者編按:

這本是讀者提問「台灣很多社會社宅最後都被污名化,建這種長租公寓是否也會有同樣下場?」,我覺得這問題很好,所以拿到本文來講!

你想一下,台灣為什麼很多社區管理很差?

原因就出在負責管理和執行住戶公約的是管委會雇用的物業公司,所以物業公司不敢得罪住戶,或是經常全社區都在幹譙某一戶,也只能勸導不能強迫他搬出去(因為他是所有權人)。如果這個業主是政府(國宅),問題更大了,有些人吃定公務員不想惹事,所以社區公約經常形同虛設。

而在美式這種長租公寓社區裡,所有權都歸投資公司所有,全部住戶都沒所有權,物業公司對投資公司負責,不必討好住戶,所以該規勸的,該罰的,甚至趕出去,該怎麼做就怎麼做,所以執法權力是很明確的。

這也是我反對由政府建什麼公宅,該由市場機制決定的就交由市場!

另一個導流是資金,台灣人喜歡定期收益,但股票市場可信度不高,所以大量資金都流向房地產和保險,結果保險公司拿了錢一樣再去買房地產。台灣有 REITs 可是台灣現有的 REITs不管在收益、管理結構,不只是可笑,簡直就是可笑!長租公寓式的 REITs 可以帶來固定收益,還可以緩解資金流向不動產,又可以幫助想長期租房的人,我認為是一舉二得。

本來還想提建立透明機制和建立更完善多元的投資工具引導資金流,但不知不覺也寫一堆了,就先這樣。

再講個題外話,回到大禹治水——小時候聽到這個故事我覺得鯀很笨,還是兒子聰明。但隨著年歲漸長,我發現鯀做的圍堵,其實就是任何一個人治水一定會先開始的做法,倒不是因為沒有經驗,而是圍堵是馬上可以見效的辦法。我 google 一下,大禹治水一共花了 13 年。你可以想看看,如果今天有個人提出有效打房的方案,但要 13 年後才見效,這個人早就被幹翻了。

建立完整和充足的租房供應就可以解決房價高漲問題?短時間內當然不可能,但就如同孟子說的,7 年累積的病,你怎麼有辦法用 3 年生的艾草就治好?別忘了房地產都漲十幾年了,與其想著把房價打下來,不如想想如何健全投資市場和讓想租房的都能有房可租,至少可以疏導不少壓力。

作者介紹:
1971 年生,畢業於政治大學財稅學系。由公司業務員起家,進而陸續擔任傳統產業公司和投資公司總經理,具有豐富的企業經營和投資實務經驗。以 Rus 為名長期經營「RusRule」部落格,針對總體經濟分析、政府財政及公司治理議題發表看法,為網路知名作家。著有《公司的品格》《公司的品格2》。

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