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由北市廉政透明委員會著手調查的「捷運新店機廠聯開案」(簡稱美河市案),近萬字的調查報告今天出爐,負責該案的委員王小玉、徐嶔煌、李安妮和簡余晏一致認為市府的鑑價方式有明顯錯誤,報告內文更直接了當的寫出:

如果這不是「刀叉吃人肉」、甚麼才是「刀叉吃人肉」!

徐嶔煌也率先在自己的臉書上 po 出報告內容,讓民眾一睹為快,他同時開心表示,北市府秘書長蘇麗瓊和北市府法務局長楊芳玲都肯定這份報告對未來的調整會有幫助。

以下為美河市案調查報告精要版:

  • 美河市聯開案緣起

美河市案早從民國 77 年即開始,當初共有 331 位地主,因政府沒有提供詳盡的聯合開發案(註)計畫說明,導致當地私地主普遍不敢參與聯開,而政府便自民國 80 年起以機關用地名義強制徵收土地,要地主「如果不參與聯合開發」就要被徵收土地。最後多數原地主選擇被徵收,建商再與私地主出面參與聯合開發,而政府也撤銷部分原先徵收來的土地,把它們移轉給私人。

這等於是政府變相協助建商整合土地,整合完成後,再與建商一起開發、過戶分配給一般人購買。

註:聯合開發案指北市府自己是公地主,連同其他私人地主,一起找投資人(建商)來開發土地,一起分配開發後的成果、樓地板面積。

  • 本案最大問題:鑑價方式

除了政府是否可以以機關用地名義強徵民地,之後又興建成住宅大樓將土地分配給一般人使用、讓財團大賺其財的問題之外,美河市案的最大問題在於「鑑價」,透過一段又一段「低估土地價值」、「高估建物價值」的過程,讓廠商獲利最大化、台北市政府損失極大化,導致擁有 99.24%土地的台北市政府,僅得到 30.75%的權益分配

高估建物貢獻度

包括美河市案在內,北市所有捷運聯開案都需遵照北市府民國 88 年定案的「聯開注意事項」,但這個注意事項的內容並不合理,也沒有因時制宜調整。例如:不該將 5% 的營業稅額納入建物貢獻度計算,因為該稅並非由建商負擔,稅額可在轉手時獲得實質退回。但根據該「聯開注意事項」卻可納入計算,因此若將 5% X135.57 億(直間接建造費用),金額被顯然高估至少超過 6 億

民國 96 年,前捷運局副局長毛淞鶴也在缺乏法源依據的情況下,以行政裁量權配合建商巧立名目,藉「施工困難」為由,將市政府原核定「聯開注意事項」中之「間接費用」由 16%擅自加到 18%。若將 2% 乘以 114.89 億,則被高估的建物貢獻度近為 2.29 億。而後前捷運局聯開處長高嘉濃又偽造鑑定報告,建物貢獻度又被再高估 14 億

對照台灣證券交易所公開資訊揭露,日勝生於 民果 96 年將本宗聯合開發案「住宅大樓及人工地盤新建結構工程」,發包給新亞建設與長鴻營造,總價為 50 億元;另日勝生又於 民國 97 年發包本開發案的「裝修與機電工程」給泰誠營造,總價為 69 億元。兩者合計約 120 億元,已經大致接近日勝生興建美河市案的直接與間接成本總和,但在聯開案的建物貢獻成本評估中,台北市政府就在上述各種名目與步步退讓中,竟讓日勝生的建物貢獻成本高達 174 億 9751 萬元!

低估土地貢獻度

根據「聯開注意事項」,土地的貢獻度要以捷運聯合開發後的「土地總市值」計算,意即以開發後的土地市價計算。荒謬的是,推估開發後土地市價的是方式,竟然是靠捷運局聯開處在沒有任何法律依據下自己創造的公式

將土地開發前價格加計土地的資本利息率,認定為開發後土地市值,也就是說「土地開發分析價格X(1+土地的資本利息率),根據這個公式,台北市捷運局竟然認定這個數字就是土地貢獻成本。

在這種近似「作繭自縛」的捷運局自訂土地鑑價公式下,造成了美河市一案的土地,無論換哪個估價事務所來鑑價,因為只用土地開發分析法、也只加上資本利息率,土地價格都會被當然低估。因為土地貢獻度何止資本利息,光土地利潤率被忽略不計,就顯然不合理。

四份鑑價報告書設定條件都不一樣,怎能為鑑價依據?

連同日勝生委託的事務所在內,四家估價事務所、四份報告設定的開發時間與工期都不一致,連市政府自己的兩份鑑價報告,開發時間也不一致,一家 2.74 年、一家 120 個月,甚至,連土地資本利息綜合利率的條件設定,也不一致。

如果四家都不一致,連北市府自己的兩家都不一致了,怎麼能夠繼續作為後續的判斷依據?

建商的利息用 8%複利,市府的土地卻只用 3%單利計算

最離譜的是,權益分配談的是建物與土地的貢獻度,市政府任建商的建物貢獻度的利息,可以用民國88年的行情、以 8%複利計算,但對於自己的土地,卻只能用民國 95 年 2%~3%左右的利率單利計算,這麼顯著不對等卻置若罔聞,究竟是行政疏失、還是刻意無視?

而整個鑑價流程完成的過程發生於民國95年,從承辦鑑價發包的承辦員江國樑開始,到課長王銘藏、前處長高嘉濃,顯然都需要為一連串疏失負責!尤其前聯開處長高嘉濃本身具有不動產估價師資格,對估價方式的顯然不合技術規則與不合理之處,不可能不知道問題在哪。

依日勝生建議與錯誤鑑價基礎優先選商辦與車位

當時日勝生建議北市府對未來分配的樓地板,應以「商業辦公大樓為主、商場為輔,使台北市政府可以透過不動產租賃獲得長期穩定的收益」,還說未來要向捷運局回租商場,讓捷運局未來可收約 1 億 3 千萬的租金。

面對這樣的建議,捷運局不僅沒有去評估該美河市的辦公室、商場、住宅大樓是否容易出租、或容易銷售的未來性,在日勝生「應該」會承租的前提下,郝市府時代竟完全採信日勝生的建議,根據日勝生建議的分配方式為基準,優先選取辦公室與商場。

如此一來,北市府原先分配到的權值 94 億裡,又扣掉支付 1/2 捷運獎勵委建費用 14 億 1 千多萬元、犧牲了本來分配到的E棟與 K 棟後,就只剩下 79 億 9 千萬元

而當時副市長林崇一雖有發覺異樣,但卻未重啟鑑價,後續的權益分配與區位選擇相關簽呈也得到副市長林崇一、市長郝龍斌的簽核。

報告總結

先透過四段名目灌水、拉高日勝生的建物貢獻度,連前捷運局聯開處處長高嘉濃都協助偽造建物鑑價報告,拉高日勝生建物貢獻度,再透過自創公式、違反不動產估價技術規則,嚴重低估土地貢獻度,讓土地的市值被大幅度低估,並且四份鑑價報告、關鍵條件都不相同,基準根本有誤;最後在大有問題的鑑價報告基礎上,決定北市府與日勝生的權配比例,並且誘導北市府未作當地租賃與經營評估,直接根據日勝生的建議選擇在當地出租較不易的商場與辦公室,在將近八十億的權值裡,光車位就花去十二億五千萬!

  • 廉政小組建議

1. 應該儘速檢視所有聯開案,是否都有發生類似本案的「自創土地估價方式」情形

2. 修訂「聯開注意事項」

3. 未來土地估價至少應採兩種以上估價方式

4. 未來重大開發案或 BOT 案,所有相關文件都應「線上同步」揭露。

 

完整報告內文請見:廉政透明委員會「捷運新店機廠聯開案」調查報告

延伸閱讀:日勝生暗槓 7 億,柯文哲:美河市是最棘手的案子

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(資料來源:徐嶔煌臉書,圖片來源:截圖自調查報告