PropTech

【我們為什麼挑選這篇文章】你認知中的房仲業者還是以沿街發傳單、貼廣告的方式進行銷售嗎?近年來,隨著資訊科技和網路科技的進步,房地產業(property)在營運與業務流程也擁抱新興科技,因而誕生了房地產科技 PropTech 這個新興名詞,房仲業者將如何運用大數據、演算法、平台制度創造更貼近消費者的服務?(責任編輯:賴佩萱)

本文經 創新拿鐵 授權轉載
作者:Hayden

最近政府頻頻打炒房,顯示國內的房地產交易興盛。無獨有偶,太平洋彼岸的美國,房地產交易也十分暢旺,是近 14 年以來最好的一年。許多資金流入房地產科技公司(PropTech),大有取代傳統的房地產經紀公司,準備在這波浪潮中,引領出一番新的氣象。

創新點:不是好漢不聚首,不是英雄不碰頭的「菁英」房地產經紀平台

本文 3 大重點:1. 房地產業靠攏科技,科技業也擁抱房地產。2. 以演算法及大數據,建構客戶關係管理系統。3.「給我菁英,否則不要」的經紀平台。

1. 房地產業靠攏科技,科技業也擁抱房地產

科技的發展日新月異,當傳統產業結合科技的應用,便會迸發出嶄新的業態。例如傳統的銀行業自從結合科技應用後,便發展出「無人銀行」、「行動銀行」及純粹線上的「網路銀行」。除了產生「金融科技(FinTech)」這個新名詞外,以往耗費大量人力的作業轉由科技所取代,以往廣設實體分行以攫取市場的作法,也轉而發展友善的線上功能,以擄獲消費者的心。

除了銀行業外,還有傳統的房地產業,也因為運用科技手段,讓以往靠著營業員沿街發傳單,貼廣告的銷售型態,變得更快速,更有效率。而這就是房地產業與科技業結合,所產生的「房地產科技」行業(PropTech)

根據統計,房地產業是美國最大的行業之一,每年大約有 2 兆美元的產值,相當於美國國內生產毛額的 13%。但相對於其他行業每年平均花費總收入的 3.3% 在資訊科技的投資上,美國房地產業大概僅占了總收入的 0.4%,顯示出「房地產科技」還有很大的發展空間

有趣的是,美國的五大上市科技公司-亞馬遜(Amazon)、臉書(Facebook)、 蘋果(Apple)、Alphabet(Google 的母公司)及微軟(Microsoft),合計擁有大約 5.89 億平方英尺(約等於 1,655 萬坪)的房地產,增加的幅度是十年前的五倍,相當於 220 棟紐約市帝國大廈的樓地板面積,也超過了整個紐約市所能提供的辦公室空間。顯示出,除了房地產業正積極的向科技靠攏外,科技業為了成長需要,也正積極的在擁有房地產

根據研究,房地產科技的發展分為三個階段。在 1980~2000 年,隨著資訊科技的崛起,房地產業逐漸擺脫 Excel 表格,試圖開發自用軟體。2000~2020年,隨著電子商務及網路興起,房地產業迅速發展出線上房屋查詢、租賃、買賣及共享空間等交易型態。在交易配對、資訊傳遞等生產效率上取得了長足進步。

其中,最具代表性的房地產科技公司為:提供短期出租房間的 Airbnb,以及共享辦公室空間的 Wework。2020 年起,房地產科技逐漸進入第三階段。隨著人工智慧及區塊鏈的發展,加速應用大數據分析及虛擬實境等技術,提升購屋者、經紀平台及營業員的互動速度及資訊的準確度。

2020 年前後,是房地產科技投資最活躍的時期。在美國,有 59% 的資金投入住宅服務的房地產科技公司,有 41% 的資金投入商業領域的房地產科技公司。在住宅房地產科技方面,主要的投資對象有:線上經紀平台的 Compass 及 Side 等公司,以及以買家身分(iBuyer)購入物業後,整理再出售的交易平台-Opendoor。

2. 以演算法及大數據,建構客戶關係管理系統

成立於 2012 年的 Compass 經營房地產經紀平台,本質上是傳統的房仲業務,但以自主開發的演算法及大數據分析,建構精準掌握的客戶關係管理系統,以及整套的電子廣告行銷工具,讓靠行的房仲經紀商及營業員能減少與購屋者之間的摩合期,縮短仲介成交的時間

Compass 蒐集各處房屋的待售資料,通過查證整理,以確保房源訊息的即時更新。購屋者能在平台的地圖上找到房屋的位置及照片,參考經核實過的最新訊息,透過Compass 預約看屋的時間。用戶也能利用 App 設定查詢參數,例如地區、房價區間、房間數等,快速搜尋目標房屋。

Compass 與房仲營業員合作,偶而也吃下整家房仲經紀商,讓隸屬的營業員達到19,000 多人。他們可以建立自己的品牌,透過 Compass 的客戶管理系統及行銷工具,發送影片、電子郵件及房屋推薦名單給目標客戶,Compass 再收取 7.5-12.5% 的服務費。自 2012 年成立以來,透過 Compass 所成交的房屋價值已超過 3,000 億美元。

為了吸引優秀的營業員加入,Compass 提供高額的獎金、紅利、股票選擇權及行銷預算給旗下營業員,但這也讓其營運成本居高不下。2020 年 Compass 的收入為 37.2 億美元,佣金支出及交易相關費用就占了 30 億美元,行銷也支出了 4.08 億美元,最後造成 2.7 億美元的虧損。

雖然還沒有賺錢,但 Compass 就像其他新創科技公司一樣,成長快速(2020 年較前一年成長 56%),前景看好,因此吸引了大批投資人。孫正義主導的軟銀基金(SoftBank Vision Fund)是 Compass 的大股東,其他還有 IVP 等創投,總投資金額達 15.2 億美元,Compass 的估值達 64 億美元。現在 Compass 已向紐約證券交易所(New York Stock Exchange)遞件準備上市,由高盛(Goldman Sachs)、摩根士丹利(Morgan Stanley) 及巴克萊(Barclays)等大型銀行承銷,每股預估 23-26 美元,公司估值屆時將可能達到 100 億美元。

3.「給我菁英,否則不要」的經紀平台

另一家房地產經紀平台-Side,則是後起之秀,成立於 2017 年,由 Guy Gal 所創立。Gal 曾做過營業員,以他的標準,現在的營業員水準良莠不齊,10 個人裡面有 9 個不合格。而會造成這樣的結果,是制度問題。現行的經紀制度,鼓勵大家當個平凡人,達不到的業績,由成績好的營業員幫忙扛。優秀的營業員還得瞻前顧後,無法全力發揮,不能好好照顧自己的客戶。所以 Gal 決定創建一個房仲菁英群聚的平台,做所有優秀營業員的後盾。

Side 的營業員,許多是房地產業績排名前 1.5% 的菁英,生產力是其他房仲營業員的 2-10 倍。Gal 認為,只有菁英才能瞭解菁英,只有菁英才會相惜菁英,也只有菁英才會吸引菁英。因此他要打造一個「給我菁英,否則不要」的房地產科技平台,參加的人,都要是房地產業界的佼佼者。

一般房地產經紀商的營業員,除了要找客戶及開發房源外,還要分擔行銷廣告、品牌發展、供應商管理、行程安排及檔案整理等多項工作,而房地產經紀商只提供他們基本的行銷管道、保險及營業場地。Side 剛好相反,營業員只需要專心銷售及服務客戶就好,其他的雜事由 Side 一手包辦。Side 將手下的大將像精品一樣包裝,每個人都能經營自己成為名牌,而 Side 則變成精品雲集的百貨公司。

為了吸引優秀的人才加入,Side 還提高營業員的佣金。一般經紀平台是三七分帳(平台抽三成,營業員拿七成),Side 竟然將營業員的比例提高到九成,自己只抽一成。但這樣的結果,讓 Side 仍處於虧損狀態,2020 年的收入大約是 4,000 萬美元,其中人員的薪資及福利就花掉 2,000 萬美元。

所幸 Side 的成長快速,2019 年所仲介成交的房屋價值 80 億美元,2020 年成長到 150 億美元,而 2021 年的收入更可望加倍。投資人的資金前仆後繼的湧入,短短三年已募集到 2 億美元的資金,今年三月的公司估值更達到 10 億美元,成為最新誔生的「獨角獸」。

房地產科技業迅速發展,但毛利卻低?

根據統計,2020 年是美國住宅房地產交易近 14 年以來最好的一年。原因之一,是 COVID-19 讓許多人在家上班,不需要住在公司附近,因此住宅房地產分布便重新洗牌,促成了房地產交易的興盛,房地產科技公司便在此時加速發展。

截至 2021 年 3 月初,房地產科技公司已吸引全球 9.62 億美元的投資,自 2020 年 3 月以來的總投資金額更高達 87 億美元。但房地產科技公司雖有「科技」之名,卻尚未有「科技」之實。一般科技公司的毛利率常高達 70%,而 Compass 只有 18%,Side 大概只有 10%。

就連傳統的房地產公司,毛利率也有 20%,淨利率約 5-10%,而 Compass 及 Side 則還在努力擺脫虧損。所以,雖然房地產科技公司搭上了這一波房地產交易的熱潮,前景看似欣欣向榮,但當「潮水」退卻,誰在「裸泳」便一目了然。追逐熱潮的投資人,最好謹慎面對。

(本文經合作夥伴 創新拿鐵 授權轉載,並同意 TechOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈不止 FinTech,還有PropTech!讓房地產結合科技後的創新面貌,扭轉只剩炒作的負面形象〉;首圖來源:pixabay

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