【為什麼我們要挑選這篇文章】買房子不但有繁複的手續，還有許多風險，如果買到不滿意的房子，將是個難以脫手的負擔，也造成購屋者的財務壓力。華裔創業家 Eric Wu 在大學就買了 25 棟房子，並在畢業後創了 Opendoor，主打網路一鍵下單買房，以及「 30 天不滿意全額退款」，現在是估值達 38 億美元的獨角獸新創。
Eric Wu 的創業心法與 Opendoor 的策略是什麼？（責任編輯：郭家宏）
本文經 創新拿鐵 授權轉載
作者：Crystal
房地產新創，在 2018 年忽然大紅了起來。在紐約等大城市，房地產價格達到 2008 金融風暴前的新高；在矽谷，大量資金也不斷湧入房地產領域的新創公司，預計 2018 年房地產新創融資的金額，將達到 2013 年的 5.11 倍。
有一波創新的商業模式，正打算把房屋買賣中「仲介」的角色徹底消除。這玩法，叫做「讓你網路一鍵下單買房，住了 30 天不滿意全額退款」。
用電商思維、把房屋當存貨來賣，真的可行嗎？今年 36 歲的華裔創業家 Eric Wu 創辦的 Opendoor，用大膽的資本操作、提升營運效率、緊密的風險控管，把這門生意做得轟轟烈烈。2014 年成立，2019 年五月 Opendoor 已成為估值 38 億美元（約新台幣 1178 億）的獨角獸。
創新點：Opendoor 用一系列的安心機制，解決了顧客在網路買高價物品的顧忌。
本文重點：
1. 大學畢業前就買了 24 棟房子。
2. 用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？
3. 未來最好賣的房子，在二線城市而不是紐約、矽谷。
4. 擴張速度、營運效率、風險控管，是勝出的的三大關鍵。
大學畢業前，Eric Wu 就買了 25 棟房子
Eric Wu 出生在一個華裔家庭。四歲時爸爸就過世了，吳媽媽一個人養三個小孩，所以非常節儉，不願浪費任何一毛錢。她認為，租房子，是最大的浪費。
這觀念深深影響了 Eric。他上大學時，就買了第一棟房子。
那棟房子在學校附近，總價 11 萬美元（約新台幣 341 萬元），頭期款 2 萬美元（約新台幣 62 萬元）。Eric 用獎學金付了頭期款，入住後租出其他兩個房間，用收到的房租來付貸款。
買了第一棟房後，Eric 對買房產生興趣。他利用房貸轉貸，拿到一筆現金，再用這筆現金付了第二棟房的頭期款，同樣收租金來付房貸。
就用這種方法，在大學畢業前，他買了 25 棟房子。
畢業後，他開始創業，選擇的題目都跟房地產有關。Opendoor 是他第三家創業的公司。他們買下房子，整修後，在網路上賣出。買家有 30 天的鑑賞期，若不滿意，全額退費。這解決了大家在網路上買高價物品最大的憂慮。
用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？
用自建品牌電商的商業模式來看 Opendoor，你會覺得一點都不陌生，只是買的貨品，從 500 元的衣服、上萬元的 3C 產品，一躍而成了上百萬、千萬元的房子。
（同場加映：看看電商界的最新發展！阿里巴巴的早期投資人—日本軟銀相中的下個電商巨星，專門賣你百元商品）
當屋主有意願要賣房的時候，Opendoor 審核屋況與條件，一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來，並跟屋主收取 6% 到 13% 的服務費。接著，Opendoor 會將房子做必要的整修，整理完成後，重新放到市場上出售。買屋人在 Opendoor 上看到喜歡的房子，便可下單，會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋，不必事先預約，透過 Opendoor 的 app 中的密碼即可看屋。買房進住去後，還有30天的鑑賞期，如果住不喜歡，還可以全額退款。
https://www.youtube.com/watch?v=T1kjQpRmJFI
這模式其實跟買房翻修的投資客大同小異，只是企業化、電商化了。如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意，「平均訂單交易金額高」是這門生意最大的亮點，不過也有許多風險，如：
1. 庫存成本高：庫存高、賣不出去，是所有電商人的壓力。如果標的換成流動率本來就相對低、單價金額又高的房屋，一旦賣不出去，那背負的財務壓力，可是一般電商的好幾百倍。唯一的優點，大概是你不需要蓋個倉庫來屯這些房子，也不用擔心有人順手牽羊把房子偷走……
2. 週轉率相對低：商品從進貨到賣出的時間越短，公司可以有持續的現金流產生，財務壓力越小（畢竟，中間賣不出去的時間，員工還是要照發薪水和吃飯啊……）但房屋不是衛生紙，兩個禮拜就要買一次。一個人往往一輩子就買一次房，週轉率自然低得多。
3. 影響價格的因素太多：房子不像衛生紙，可以從成分、物流、人事來產生一個相對穩定的價格。相反的，地段、社區、治安、鄰居，都比房子的材質更影響到房價。一旦上述因素有個風吹草動，龐大的損失足夠壓垮一間公司。
所以，用電商賣房子雖是個酷炫主意，但每個想跳進去的人都需要掂量自己的斤兩：你敢不敢？
Opendoor 敢做這門生意，自然是針對上述問題，想了一整套解法。其中，「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。
最好賣的房子在二線城市，而不是紐約、矽谷
要提高週轉率、降低商品存貨成本，最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對 Opendoor 而言，哪裡的商品最好賣？出乎意料的，不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區，而是二線城市，如亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix）、德州達拉斯（Dallas）、喬治亞州亞特蘭大（Atlanta），以及內華達州的拉斯維加斯（Las Vegas）。這些城市人口位於 50 萬到 200 萬間不等，雖不是超級大城，卻也是當地州的主要城市。
（同場加映：看看同樣選二線城市卻大獲成功的案例！這間精品旅館不蓋在大城市、只蓋在大學城，依然一砲而紅！）
事實上，這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱（跟中國大陸的「逃離北上廣」、台灣的回鄉務農有異曲同工之妙）：大城市薪水高，但漲得更快的房租、生活成本，讓年輕人喘不過氣，而遠距工作的興起，讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自 2014 年起，雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市，但越來越多美國本地人開始往二線城市移動。
看看下圖北卡羅來納州的夏洛特市（Charlotte），是近 10 年來最吸引美國千禧世代移入的城市。即便是二線城市，生活成本卻更便宜、不是更美的平易近人嗎？
這股新搬遷潮（美國人稱 Exodus，新出埃及記），正是 Opendoor 乘機而起的背景。瞄準年輕、對科技熟悉、信賴網路的千禧世代，Opendoor 專門收購最受這群人歡迎的房屋，價格也要符合他們的預算，不能太高貴。
這種房屋得符合 Opendoor 一系列的標準（依地區仍會有所不同）：如 1960 年後興建、非組合屋（prefabricated house）、總價 10 萬到 50 萬美元（約新台幣 310 萬到 1550 萬元）、地坪 30.25 坪（1 公畝）、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選，讓 Opendoor 可以不斷優化估價模型，把價格估得越來越精準，降低價格錯估之風險。
符合這些條件的房子，一但屋主想賣，Opendoor 評估過後沒問題就會二話不說的直接買下來。對屋主而言， Opendoor 提供的價格或許不會最高，但勝在快速成交，不用忍受長期折騰、房子還不一定賣得掉、還得付房仲大筆仲介費，對於急著落袋為安的屋主而言，反而正中下懷。對買房的人而言，不用為了跟房仲約看房時間特別請假、四處奔波，快速、有效率的就可以找到理想的房子，重點是—住進去後，不滿意還可以退貨。
擴張速度、營運效率、風險控管，是勝出的的三大關鍵
一但商業模式確立，Opendoor 的下一步，就是加速募資、加速擴張、加速週轉率。畢竟 Opendoor 是個平台：越多房屋存貨，才能吸引到更多消費者；越多消費者，才吸引的到越多屋主願意賣房給 Opendoor，甚至用更低的價格賣出。
買到房子，還要用最快的速度把房子整修到可以在市場上販售的狀況。如：Opendoor 已經把房子整修所需的時間，從 20 天，將減到如今在鳳凰城、亞特蘭大的 13 天。在鳳凰城，一旦房屋整修好，約莫 41 天即可將房子賣出。如今，在亞利桑那州鳳凰城與德州達拉斯，Opendoor 在房屋出售的市佔率已經達到 3%。如果按這個速度拓張到全美，只要佔有 1% 的市佔率，潛在年營收就是 10 億美元（約新台幣 310 億元）。
然而，如此的迅速擴張，也蘊含著高風險。雖然 Opendoor 會跟賣屋方收取房價 6% 到 13% 的費用作為風險抵禦基金，若遇到如 2008 年美國次級房貸風暴、房價全面下跌，或者賣屋方刻意隱瞞資訊（如：凶宅），導致購買時買價過高，Opendoor 面臨的風險是非常高的。雖然 Opendoor 表示，若遇到房價下跌，會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法，但不得不承認，Opendoor 玩的是一場極度高風險的遊戲。
富貴險中求，自古不變的道理。至少現在 Opendoor 在重重的疑慮中，交出了還不差的成績單：2017 年毛利率 7.4%，平均購買價格是 20.3 萬美金（約 600 萬新台幣）。他它往後的成績，也代表「電商賣房子」的這場美夢，究竟能否成真。
（本文經 創新拿鐵 授權轉載，並同意 TechOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為 〈「租房子，是最大的浪費」！一位華裔單親媽媽的叮嚀，讓兒子創辦了估值38億美元的線上買房公司〉 。首圖來源：Pxhere CC Licensed）
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參考資料
1.How This Real Estate Tech Company Pioneered A New Home-Buying Model And Became A Unicorn in 3 Years
2.The Opendoor Paradox: A Strategic Analysis
3. Opendoor raises $325M to make buying and selling homes a near-instant process
4. The ambitious real estate ‘unicorn’ Opendoor just made its first acquisition, snapping up Open Listings
5. The new magnetism of mid-size cities
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