【為什麼我們要挑選這篇文章】國外流行一種度假制度叫做「分時度假」。度假村會賣出定期票，例如一年一週，讓你在特定時間可以隨時來度假。如此一來，度假村的資產就不會被浪費，可以更有效率的賣出房間、控管房價。
如果台灣要建立分時度假的制度，恐怕還有一段距離。我們可以先看有哪類型的旅遊地產適合分時度假，再來看看中國要發展此類制度面對到的法律、執行困難。（責任編輯：陳伯安）
旅遊地產，從某種意義上來說，是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閒娛樂等各大方面。近來隨著房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，大量的傳統房地產企業開始深耕旅遊地產領域。旅遊地產的開發模式和手段眾多，我們摘取了三個國外經典的旅遊地產開發運作模式，並對其進行了簡要的分析，希望能夠為從業者帶來一些啓發。
由碼頭為主體：新加坡克拉碼頭
特點：由碼頭發展而來的旅遊商業地產
克拉碼頭以前是商人用小船卸貨的地方，而現在，船上搭載的都是遊客。同樣，新加坡河岸邊的倉庫、貨棧和商店也都已經改頭換面，重新裝修成餐廳、酒吧和娛樂中心了。
現在駁船碼頭（Boat Quay）和克拉碼頭（Clarke Quay ）是新加坡市區最新的娛樂場所。在駁船碼頭（Boat Quay）至少有 35 家酒吧和餐廳，那裡是沿河最具吸引力的露天就餐場所。
而在上游的克拉碼頭（Clarke Quay）則是購物、就餐、娛樂的天堂，原來的 60 家倉庫和商店發展已成 200 家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所，這些地方到處都充滿了節日的氣氛，街道彌滿著獨特的新加坡氣氛——比如著名的克拉碼頭沙爹俱樂部（Clarke Quay Satay Club），小販巷（Hawker’s Alley ）的街邊用餐和活動，有 40 輛流動推車售賣小飾品，還有迪斯尼式冒險樂園。
2008 年，新加坡高 165 公尺的摩天輪在新加坡河附近建成，克拉碼頭更是開通了直通摩天輪的游船，成為吸引遊客的另一亮點。
從克拉碼頭乘游船穿行於新加坡河，除了觀賞餐飲娛樂，還可以近距離欣賞濱海藝術中心、魚尾獅像、賭場建社區、新加坡主要金融建築，甚至一級方程式賽車夜間賽道，成為初訪新加坡的遊客第一時間瞭解新加坡市區的首選之地。
由體育活動為主體：PGA 國家度假村
特點：由高爾夫球場發展起來的商業地產、度假地產、住宅地產
PGA 國家度假村位於佛羅里達州棕櫚灘花園，是高爾夫旅遊勝地及宜居之地，世界級錦標賽及高爾夫賽事的組辦機構 PGA 總部所在地。佔地 9.5 平方公里，是以高爾夫為主要娛樂活動的集運動、商務、購物、文化、休閒娛樂為一體的度假天堂。
在選址方面，PGA 國家度假村有如下特點：PGA 度假村位於棕櫚灘郡北部的棕櫚灘花園的中心地帶，具備便捷的交通和完善的精品配套。
在規劃佈局方面，度假村以高爾夫球場作為建築空間的組織者和過渡區的角色，將眾多單項項目連接使之融為一體。
集中建築和開敞空間的組合加強坡地自然特徵，較大範圍共享景觀資源，凸顯景觀效果。入口處集中佈置配套設施，形成中心聚焦服務形式。別墅物業排布於用地中部，在保證私密性的同時，最大限度利用球場景觀資源。
在運營方面，PGA 巡迴賽和本田精英賽支撐了度假村的極高知名度，帶來火爆人氣和可觀收入，並吸引眾多品牌和資金。
除度假村經營外，通過慈善事業和綠色環保倡議進一步提高社會影響力。PGA 度假村以高爾夫為主線，通過縱向和橫向發展其上下游產業鏈，成功組建了具備多重競爭優勢的立體化度假體系。
以主題公園為主軸：日本豪斯登堡主題樂園
特點：由主題公園帶動的旅遊商務地產、住宅地產
豪斯登堡位於日本長崎，是亞洲最大的休閒度假主題樂園，還是集休閒娛樂、旅遊觀光、飲食居住為一體的海濱度假綜合體。它的區外交通有快速幹線可以直達福岡縣和長崎機場，到福岡 1 小時 45 分鐘，到長崎機場 50 分鐘。1988 年，在日本正值泡沫經濟高峰時期，豪斯登堡主題樂園開工建設。
八十年代，東京迪斯尼樂園的成功引發了日本主題樂園興建熱潮，日本政府以提供貸款擔保、賦稅優惠和低利率的新法令作為支持，並由政府與私人企業合資興建主題公園項目，這時期建設的許多樂園都以國際特色為主題，如新西蘭、德國、土耳其、西班牙、荷蘭主題樂園。
1992 年 3 月，豪斯登堡被建成集旅遊與房地產為一身的項目；資金總投資金額高達 2500 億日元（約 833 億台幣），是原來預計的兩倍，加上 1990 年經濟泡沫破滅，使企業面臨的資金壓力相當沈重。2003 年，豪斯登堡樂園由日本銀行與地方政府接管；政府接管豪斯登堡後，編制了 2004 至 2014 年度的中期經營計劃，展開一系列吸引遊客的策劃活動。
長崎曾是江戶時代日本少數能與海外通商的貿易港口之一，其貿易國也僅限於中國（明朝）與荷蘭，可見其與荷蘭文化淵源之深。豪斯登堡正是日本利用與荷蘭的文化淵源，學習荷蘭人的建國精神而打造的文化區。從「立異」起步，突出文化與藝術品位，將「特色」發揮到極致，並將環保理念貫徹於項目開發始終。
豪斯登堡在城市建設、娛樂設施等方面均營造 17 世紀的荷蘭城鎮風貌，提供了百分之百的歐洲風情。「歐洲大飯店」、「丹哈格飯店」、「阿姆斯特丹飯店」、「森林小別墅」、「荷蘭式餐廳」、「荷蘭民族博物館」、「豪斯登堡宮殿」等分毫不差地再現了荷蘭女王宮殿的原型。
豪斯登堡的城市功能豐富，建築形式多樣，包含多樣化的遊樂設施與表演活動。園區總共分六個區，分別是分別是花卉區、娛樂美食區 、博物館區、城市區 、海港區 、居住區，包含有 11 座博物館、13 處遊樂設施、餐飲、購物、旅館、運河碼頭等在內的一應俱全的旅遊設施。
在不同季節，園區內以鬱金香、海洋、收穫、聖誕節、農歷新年等為主題，向遊客展示風格各異的盛大表演活動，並在晚間安排精彩的運河遊艇音樂秀、激光秀、水舞秀、焰火秀，呈現出當地特有的藝術和文化色彩。
中國可如何使用國外「分時度假」的概念
中國旅遊地產的發展要充分借鑒國外的發展模式，在運營上結合中國的國情，建立適合在中國發展的旅遊地產運營模式。旅遊地產想要借助旅遊行業火爆的東風蓬勃發展，相關部門還需完善以下幾方面的工作：
先完善「分時度假」的法律條款
由於分時度假進入中國的時間不長，又涉及到旅遊、房地產、金融等幾個行業。是一個典型的邊緣性產業，而目前中國相應的主管部門尚處於缺位狀態，也沒有針對分時度假經營所引發問題的相關法律條款。
TO 編按：分時度假指的是，一個度假村會賣給用戶例如一年一週、一年三週的時間，於這一年用戶可以在特定時間將度假村的某個房屋當做自我資產進行租賃或住宿的動作。有點類似簽下一種固定時間的度假票卷，只要在使用期限內就可以兌換。
因此，中國應盡快明確其管理組織，並結合中國的實際國情，在借鑒其他國家法律的基礎上加快建立中國關於分時度假的法律法規。對有關分時度假產品的使用年限、開發商、銷售商和購買者的權利與義務等具體內容以法律法規的形式予以明確，為市場提供可操作的依據。
將中國消費帶入國外分時度假網路，以推廣中國產品認知
分時度假的推行需要有較為普遍的休假制度，以使消費者能確切地計劃進行休假旅遊活動的時間與方式。居民自由的選擇出遊時間，錯開集中出遊的高峰期，分時度假產品在銷售在時間上才會有更大的靈活性。
當前情況下，中國外匯儲備充足，應大力鼓勵居民境外消費，參與到分時度假國際網路中去，逐步擴大中國分時度假產品進行國際交換的範圍。
因此．國家有關管理部門應進一步放開出境旅遊市場並加大對出境旅遊的管理力度，增加中國公民自費出境旅遊的目的地，允許個人出境旅遊，進一步簡化公民出境的手續。
設計出符合中國消費水準的分時度假產品
針對中國目前居民休假與旅遊方面的相關規定以及中國目標消費者的度假習慣，分時度假產品經營企業應開發和設計出適合中國市場的產品類型。
分時度假在美國是一種大眾購買的產品，幾乎家家戶戶都是分時度假俱樂部的會員。而中國購買分時度假產品的消費者仍局限於極少數一部分人。
因此，中國的分時度假產品在開發和設計時應面向大眾，面向最大範圍的消費群體，採取形式靈活、價格多樣的方式，以適應中國消費者的收入水平和消費習慣。
同時，對分時度假的經營資格審定、操作程序、價格制定、質量監督、二級市場的開發、經營不善而倒閉後的賠償進行規範；建立配套的金融、保險制度都有助於中國分時度假產業的健康發展。
分時度假對拉動中國旅遊業、促進銷售閒置房地產和擴大就業都大有裨益。
在解決了分時度假在中國發展過程中出現的種種問題，分時度假進一步走向規範之後，這種特殊的度假形式才能不斷地得到發展和完善。
作者：地产商业圈 微信號：zhixue822
（本文經原作者 地產商圈圈 授權轉載，並同意 TechOrange 編寫導讀與修訂標題，原文標題為 〈三大经典案例，带您剖析旅游地产如何成功借势发展〉。）
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