【七年級生獵地王】冷門工業用地給他操盤後地價都翻倍

【我們為什麼挑選這篇文章】桃園中壢座落著許多工業廠房,因產業轉型、業者轉進中國與東南亞,導致許多工業用地淪為「廢地」。這些毫不起眼的工業用地,卻能在一個七年級生的操盤下以翻倍的價格賣出,這位神祕操盤手,到底憑藉著什麼讓廢地變成寶地?(責任編輯:曾宜婷)

撰文/今周刊 梁任瑋

吃下掬水軒、歌林舊廠的基進建設,創立不到 9 年,透過加工再出售,平均投資報酬率相當可觀。幕後是誰在操盤?它為什麼那麼賺?背後的成功模式又是什麼?

去年 5 月 2 日,宏達電處分占地 1.3 萬坪的工業用地,據聞買方是桃園一家神祕的建設公司。巧合的是,這塊原屬於固特異輪胎廠的土地,2011 年正是這家建設公司賣給宏達電,沒想到宏達電裁員縮編,土地又輾轉回到該公司手上,地價卻從當年的每坪 12 萬元,迄今已接近翻倍至每坪 21.2 萬元。

這家神祕低調的建設公司是「基進建設」,專門鎖定北台灣地區大面積閒置工業區廠房,低價買進後,配合建築師及地政士規畫,先設置公設、道路,再切割為 1000 坪以下小面積土地出售,它幾年間陸續搶進掬水軒、中工、歌林、華映等知名公司位於桃園的舊廠,重新整理後高價轉售,創造工業區土地的第二春。

基進建設 2008 年成立至今不過短短 9 年,但經手買賣的工業區土地已將近 20 萬坪,堪稱近年崛起速度最快的工業區「獵地王」,令人意外的是,公司負責人顏豐進居然是年紀僅 36 歲的七年級生。

原本從事日用品零售業的顏豐進,因眼光獨到,看好工業區土地市場未來需求旺盛,開始涉獵土地買賣。與他接觸過的仲介業者指出,顏豐進雖然年輕,但思慮很清楚,重要的是企圖心很強,只要是他想要拿到的土地,幾乎沒有失敗過的經驗。

契機:桃園工廠產業轉型
切入冷門市場,一條龍切割再賣

中壢當地仲介業者指出,桃園是台灣擁有最多工業局編定工業區的縣市,全盛時期合法登記的工廠就有 18000 多家,後來產業面臨轉型,不少業者淡出台灣,轉進中國或東南亞,造成工業區土地供給量釋出大增,這些土地成為顏豐進鎖定的標的。

據了解,顏豐進進入工業地產這行,最早是從龍潭磚窯廠變更為工業地起家,由於龍潭早年是台灣窯業重鎮,隨磚窯廠沒落,在 80 年代逐一關廠,不少荒廢的工廠陸續申請轉為丁種建築用地,基進建設就從這塊不起眼的市場做起,買斷後開發為機械產業工業區轉手獲利。

不過,桃園經營工業區土地的仲介不少,但是卻少有人像顏豐進敢用一條龍的方式重新加工,因為早期留下來的工廠,普遍都有面積太大的共同點,中小企業沒有能力一口氣全部吃下,顏豐進嗅到市場需求,「懂得把『切割再賣』,變成一門生意。」一家桃園地區仲介業者張先生說。

豪氣:看中華隆紡織大園廠
砸 24 億元搶土地,轉賣獲利 140%

「顏豐進抓住時機,又敢加價買地,可說是時勢造英雄。」房地產業者透露,2012 年,華隆紡織位於大園的 2.7 萬坪廠房遭法拍,當時每坪標售底價約 7 萬多元,雖然也有不少土地開發公司想集資買下,但受制於總價門檻高,買家最後還是打了退堂鼓,此時顏豐進以溢價一成,每坪 8.8 萬元,總金額 24.3 億元搶下,讓同業留下深刻印象。

這塊地到手後,基進建設重新包裝,其中近 8000 坪後來賣給富邦媒體科技(即富邦 momo 購物網),交易單價達每坪 21.5 萬元,對比基進建設當初買進價格,獲利高達 140%。

也有部分同業認為,入行時不到 30 歲的顏豐進,背後的資金實力一定相當雄厚。

為了揭開基進建設的神祕面紗,本刊交叉比對顏豐進名下十幾家投資公司發現,顏豐進背後的金主除了有燈具廠大朗電器、台鎔科技的大股東,還有一位黃姓家族資金挹注,有這些資源撐腰下,讓他有能力一次買進總價 2、3. 億元的閒置廠房;也因為資金雄厚,基進建設往往重新規畫廠區,闢建道路、水溝,整修原本荒廢髒亂的工廠,加以拆除、改建後,搖身一變成為寬敞的土地,成為小眾市場的搶手貨。

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(本文經合作夥伴今周刊授權轉載,並同意 TechOrange 編寫導讀與修訂標題,原文標題為 〈想要的土地從沒失敗過!七年級小仲介變身獵地王 〉。首圖來源:今周刊)


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