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章定煊是景文科技大學財務金融系副教授,政治大學地政系博士。他最近投書給住盟,用大家日常生活經常親自見證的空屋三大怪象,引導我們去了解台灣炒房的內幕,深刻又有趣。茲節錄於下供大家參考。

  • 台灣空屋怪現象之一:新屋的空屋率比舊屋高

在正常市場結構下,舊屋至接近使用年限,就會開始進行換屋至新屋。可是我們觀察台灣都市地區的用屋狀況,越是在都市精華區段,舊屋即使是已經超過耐用年限,房屋功能接近完全衰退,屋主還是儘量翻修繼續使用。除非是整個屋況已經不堪翻修,不然還是會儘量的去使用舊屋,導致舊屋的使用率居高不下。無法換屋的原因,當然是卡在舊屋更新困難,而新屋價格卻高不可攀。至於新屋的空屋率遠高於舊屋的怪現象,也凸顯台灣的許多新建房屋個案,只是作為有錢人置產的籌碼而已,迫使舊屋屋主繼續在其舊屋中居住。

  • 台灣空屋怪現象之二:新開發重劃區空屋率比舊市區高

在正常市場結構下,新開發區域有比較完善的規劃及建設,空屋率應該比舊市區低,在國外因舊市區人口外移引發的都市空洞化是常看得到的。然而台灣舊市區人滿為患,新開發區域即使歷經多年,空屋率依然居高不下,甚至發生治安危機。這個怪現象起因於許多開發重劃區基本條件不佳,甚至在沒有實質需求下,為重劃而重劃,只肥了地主與財團,任意的去破壞過去幾十年保護下來的良田,對於環境與生態更是一場浩劫。

  • 台灣空屋怪現象之三:高樓豪宅空屋率比一般建築空屋率高

豪宅是使用了大量的土地資源,消耗了大量生產要素的產品。當然,有人打拼一生,可以居住豪宅,享受更好的居住品質,一般民眾應該尚可接受。但是,高價購入的豪宅,變成富豪的門牌典藏,炒樓標的。使用狀況較佳者,尚有幫佣者長年居住其中,使用狀況較差者,就變成高級的蚊子養殖場。看在那些都會區工作,在自己上班地點附近,不要說買房了,連房子都租不起的民眾來說,真是情何以堪。這些年我們只看到政府標地收錢,地標出去之後就任憑投資客開發炒作,土地被強制徵收的農民地主,更是捶胸頓足。

以上怪現象從南到北都是,我們就以台中市為例。

102 年底,營建署以低度用電衡量的空屋率,台中市舊市區的部分除了中區空屋率 24.11% 偏高之外,其他東區、北區、西區、南區的空屋率大體上約在 11% 至 12% 之間。

顯而易見的,台中市最應該做的是在舊市區推動區域更新與區域活化。然而台中市卻大舉開發十四期的重劃區。大量開發的結果,即使大家認為最精華的七期重劃區的西囤區,空屋率高達 11.53%,換算成空屋數是台中市的最大值 10600 多戶。北屯區也高達 11.46%,還原成空屋數是台中市的第二位 10000 多戶。

台中市重劃區所留的空屋數已經如此之高,只要到台中市勘查,到處可以看到未開發的空地,朱色大大的「租售」鐵牌硬生生的插在閒置未利用的草地上。即使空屋如此之多,空地如此之多,然而,無數的怪手還在十三期、十四期、高鐵重劃特區……. 犁平我們的大地。更不要說還有許多的農地,只要權利一談好,自辦重劃就要立即啟動。

不只台中市,類似竭澤而漁的開發,全台比比皆是,北從淡海新市鎮,南到高雄凹仔底與美術館區,豈能竟書。我們醞釀出來的次級房屋風暴,就是由中央政府放任,各個地方政府聯手打造出來的,又豈是哪一人或哪一黨的責任。

(文章來源:彭明輝授權;圖片來源:Luke Ma,CC Licensed))