【深度專業文】年薪百萬就能買房?神人打破買房迷思:買錯時機就等著變窮光蛋

【為什麼我們要推薦這篇文章】

在這個低薪世代,若沒有做好投資規劃,擁有安穩的老年退休生活根本空談。最近有篇新聞 提及 台北房價南港區漲幅最多、中正區跌最深,但若在此時投資人一昧將不多的本金投入某區房產,未算好時機拼命買好買滿,期待利用槓桿效應獲取暴利,那麼也許就有可能跟文章中的家庭一樣,被預期外走低的房價套牢一輩子,就算年薪百萬還是過得苦哈哈。本文不僅揭露一樁置產悲劇,也告訴你,如何在對的時間,對的地點,遇到屬於自己的那間房。(責任編輯:鄭伊真)

買房是投資,但近錯買房點被套牢是一輩子。圖片來源:William Doherty CC licensed

文 ∕ Jui Tung

一個朋友跟我懺悔,抱怨他老婆當年一直不斷地要他付訂金買新房子,結果他們夫妻倆過去八年工作薪水白幹了。本來我之前要 2005 年推薦他可以買北市天龍國中山區的舊公寓,結果剛好建商都更重建,房價賺了不少。兩人曾經嘗到甜頭,以為是暴利就陸續買, 但這四年來房地產卻虧損掉上千萬,根據實價登錄,目前帳面上的倒賠了不少

他本身是工程師,老婆是有公務員資格的學校教師,並且後悔當初沒聽我的話把投資的房地產高檔賣掉改投資股市!但他老婆仍舊到處看預售屋下訂,還說未來交通利多一定可以大賺一筆,而且買的地段都是還沒生活機能到位的重劃區,結果當然目前都是嚴重套牢!

記得四年前 2013 年時我還曾經苦口婆心提醒勸風險,她老婆跟他講【聽某嘴,大富貴】。

結果,現在夫妻加起來年薪兩百多萬,居然每月繳貸款十幾萬,租金行情也不夠利息,房產稅更是一直調高,現在軍公教面臨年金改革福利縮減,更怕萬一升息更吃不消!

其實買 0050 成份股這些上市藍籌股,代表台灣大部分最有競爭力的產業龍頭這幾年以來  ETF 報酬率連同配息超過四成,但投資的房市跌了兩成,頭期款也是已經賠掉超過五成,一來一往差很多!

我不是鼓勵大家在萬點這個節骨眼去買台股投資,但未來有機會在十年線以下買進的報酬率絕對是可以打敗通膨跟定存利率!

雖然很多年輕人說低薪環境的生活困苦買不起股票,更買不起房子,但不做投資就永遠跟中產階層以上的生活脫離,因為 資本主義經濟本來就是只會讓貧富差距拉大

當然有本事出國賺取高薪是更好,尤其不要留在中南部鄉下被一些苛刻的慣老闆糟蹋,老是壓榨勞力卻不願與基層分享公司成長獲利表現的財富?

他們過去五年辛苦存青埔、林口、新莊、板橋、和中和交界的淡海五間房子被套在高點,機場捷運通車利多能帶動房價上漲的希望已經落空,更別期待環狀捷運及淡海輕軌了!

只能咬緊牙根,能撐就撐,等待未來經濟成長帶動物價通膨及人口紅利可以解套,不然也就先停損一間,有好價格就賣,盡量保留未來有發展性的,汰弱換強,少虧為贏!

其實我不是要大家別買房,而是對於預算有限卻想買來自住的朋友,在景氣循環對的時間挑好地段才能達到抗跌的資產配置!

尤其寧願選擇市中心好地段舊公寓,也別去挑鳥語花香的偏遠郊區,以及炒作過高的假豪宅。就算新房又如何?千萬別想槓桿投機炒作生活機能還沒到位的未開發重劃新區,因為若你口袋不夠深無法撐過回檔風險,尤其當景氣浪潮退去就知道誰在裸泳?

首購自用的買房時機點當然不會是在萬點行情,但是換屋比較沒有這類考量因素,尤其是有大量股票投資卻沒有房產的朋友是可以考慮轉移配置資產、分散風險 !

也提醒,大家若有首次購屋的需求可以開始慢慢看!畢竟許多屋主如果剛好遇到週轉不靈必須拋售就可讓您輕鬆代價取得。其實目前行情大可以開始殺價撿便宜,但你不去看也不知道到底對方屋主是否有誠意降價,至於標準就是問銀行估價核貸成數即可知道是否值得!

編按:由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者,再依區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息,所以「銀行鑑價」對貸款條件很重要。例如:A 房實際成交價為 1000 萬,銀行鑑價結果只有 900 萬,核貸成數為 8 成,則可貸金額為:900 萬 x 80% = 720 萬,只有相當於實際成交價的 7 成左右。是不是差很多呢?(資料來源: 周商財富網

尤其我猜明後年,由於 房市不景氣 影響銀行放貸及 選舉因素, 政府會開始實施政策優惠利多,所以 自用者 2019-2021 建議要開始出手挑自己想買的物件。我預期 2023-2025 可能又是原物料行情起漲,帶動通膨,房產景氣循環另一波多頭的開始。

所以要買房者請把握機會,挑自己可以負擔且喜歡的環境地段用力砍價,若遇到建商讓利清庫存大降價就算是撿到便宜。提醒至少看過 30 間,聽房仲代銷彼此批評、多比較再出手比較穩!

小弟我觀察天龍國台北市的房子,因為 土地有限已經出現許多賣家降價,而多方買方願意出手卻要競加價才能成交了。 但新北市及桃園增加許多重劃區因為大量供給可能仍然崩壞中,尤其假豪宅肯定繼續跌價,必須要等需求消耗平衡。

4 種類型的人要注意小心買房只會越買越窮。「資金少,手頭上買房現金不超過房價 2 成」、「不能選擇最好的地段、必須退而求其次選擇比較偏遠的地段」、「前幾年無法償付本金,只能給付利」以及「談價經驗不足而買貴」。

李同榮前輩:房地產投資是唯一致富之道嗎?早在三十年前網際網路未誕生之前,全球首富幾乎大半與經營房地產有關聯,那個年代,台灣首富非蔡萬霖莫屬,如今台灣首富已由科技代工出身的郭台銘取代。

二十世紀台灣的進步繁榮帶動房價倍數成長,也讓房地產成為台灣人致富的捷徑。但房價高漲也同時帶來民怨高漲,都會的購屋痛苦指數直線竄升,因此,政策與稅制打房就開始抑制了房地產飆漲的市場。

(本文經原作者 Jui Tung 授權轉載,並同意 BuzzOrange 編寫導讀與修訂標題,原文 12。)

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