有健全租屋制度撐腰,德國人面對低房價仍選擇「只租不買」

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德國並不像英語系國家一樣那麼著迷於擁有自己的房子,事實上,德國在已開發國家之中的房屋自有率向來都極低。

就 2004 年()的數據來看,在歐美幾個大國之間,西班牙的房屋自有率是 83.2%,奪下第一,另外像英國、美國、法國也分別有 70.7%、68.7% 和 54.8%,德國則是只有 41%,排名墊底,而且直到 2013 年,德國還是只有 43% 的房屋自有率。

註: 用 2004 年的數據綜合比較是因為每個國家更新數據的頻率不同,通常也都久久才重新統計一次。

為什麼會這樣呢?這就得歸因於德國的政府的秘密武器「mietspiegel」。mietspiegel 是當地政府用來管制住宅租金的工具,簡單來說,它能大致反映出當地的租金指數,讓政府以此作為租屋市場的價格指標,更重要的是,租屋者有了租金高低的參考依據,房東也因此不敢漫天喊價。

mietspiegel 這個租金系統從 1970 年代開始被應用,儘管從過去到現在經歷過許多調整,但它的基本精神-「租金漲幅在 3 年內不超過 20%,也不能比同區域的類似物件高過 20%」始終沒有變,要是房東不遵守規範就算違法,而且房東要的開價要是超過標準的 50%, 就會被認為是謀取暴利,可判入獄三年 。因此,幾十年來 mietspiegel 已成為控制德國房市的基石。

不只如此,德國也有租屋管控制度,只要房客有準時交房租,租屋權幾乎不會被剝奪,而且為了住屋環境著想,房屋的修繕要由房東完全負責,否則房客可以用不交全數租金的方式來「督促」房東。但也別認為政策都是站在租屋者這邊,政府也有保障房東,要求房客必須忍受房東在施工、裝潢時產生的灰塵或噪音,不得因此要求減租。

如此健全的租屋政策,讓德國租屋市場的供需和價格都保持平穩,也因此,儘管德國房價只有台灣的三分之一,多數德國人還是寧願選擇「只租不買」。

就現狀來看,德國房價在近期內應能繼續保持穩定,因為龐大的租屋人口某種程度上已帶給政客不小壓力,人民不會容許租金飆升。而近期的租金漲幅,也已促使保守派的梅克爾政府計畫祭出補貼方案。

租屋管控措施不僅捍衛了德國人民的荷包,更為想炒房的投資客設下重重阻礙,畢竟在德國鐵律般的租賃規範之下,短期內房價實在難以炒作。

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(參考資料:QUARTZInvestor天下雜誌 ,圖片來源:Francisco Anzola, CC licensed)


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